ベトナムに不動産投資を考えたらまず読もう！購入と送金編 – Asset Ocean（アセットオーシャン）世界の不動産売買・賃貸ポータルサイト

1. 今購入できる中古物件は？
2. ベトナムの口座開設と送金方法について
3. 賃貸相場ってどうなの？
4. まとめ

1. 今購入できる中古物件は？

(1) 必見！各物件の実勢取引価格！

ベトナム不動産を平米単価で一緒くたに語ることはできず、部屋のタイプにより平米単価が異なってきます。

中国人が多いマーケットですと、どのお部屋タイプも単純に平米単価で取引される例が多いのですが、ベトナムの場合は部屋の広さや、物件毎に部屋タイプが人気/不人気により平米単価が一定の範囲内で値動きします。

下記表は貴重なベトナム人マーケットにおける実勢取引価格より算出したそれぞれのタイプの平均平米単価になります。

2023年9月時点：ベトナム人マーケット不動産売買価格　　　【1$＝24,557VND】

物件	間取り(㎡）	最低価格（USD）	最高価格（USD）	平均単（USD）	ベトナム人マーケット平米単価 (USD/㎡）	外国人マーケット平米単価 (USD/㎡）	サンプルユニット数
Vinhomes 　CentralPark （ビンタイン区）	1bed(45~56)	118,900	205,000	145,316	2,758	3,034	28
	2bed(62~91)	182,450	319,800	227,755	2,708	2,979	30
	3bed(89~136)	303,400	479,700	356,358	3,115	3,427	30
Vinhomes 　Golden River （1区）	1bed(45~60)	184,500	269,780	211,868	4,266	4,692	16
	2bed(64~99)	287,000	528,900	369,788	4,953	5,449	26
	3bed(98~126)	565,800	984,000	741,417	6,372	7,009	24
Masteri 　Thao Dien （２区）	1bed(45~55)	127,100	147,600	134,788	2,653	2,919	20
	2bed(58~80)	163,590	253,790	181,316	2,595	2,855	30
	3bed(84~124)	225,500	430,500	301,221	2,982	3,280	19
Masteri 　An Phu （２区）	1bed(45~58)	131,200	159,900	143,847	2,652	2,918	13
	2bed(55~79)	168,100	225,500	180,687	2,534	2,788	30
	3bed(88~107)	250,100	430,500	293,443	2,799	3,078	7
Mid Town （７区）	1bed(42~77)	155,800	168,100	167,417	2,468	2,715	6
	2bed(68~120)	184,500	332,100	227,454	2,602	2,863	30
	3bed(97~138)	266,500	451,000	359,338	2,834	3,118	30
MetroStar （９区）	2bed(56~70)	0	0	0	0	0	0
MetroStar （９区）	3bed(72)	0	0	0	0	0	0

※内装設備＋VAT10％＋修繕費2%込み

参考値として掲載した外国人マーケットの価格ですが、ベトナム人マーケットより約10%ほど高値で取引されている為、単純に1.1倍した金額となります。

(2) どうやってギャップを探すの⁉

前回の記事でご説明したベトナム不動産の3大ギャップです。

外国人マーケットとベトナム人マーケットの二重価格のギャップ
ベトナム人の実需物件と駐在員向けの投資物件の価値と需要のギャップ
メトロ１号線ができることによって大きく変化するエリアのギャップ

では、このギャップを考慮してどうやって周辺相場より安い物件を探すのか!?

二重価格のギャップの恩恵を享受するには、二重価格のマーケットを理解していない外国人投資家が、ベトナム人マーケットに合わせた価格で物件を投売りしてしまうのを見逃さない！

コロナ禍でマーケットが冷え込んでしまったベトナム不動産ですが、今は底を打ったと言われており、買い手市場と言われている今、持ちこたえることができなくなった外国人投資家が間違って売り出すことがあるんです！

ただそれだけの事なんです！

それを見逃さない為には、常にアイドリング状態で現地に根付いて株式のように常に見張っている業者さんと連携することが必須となります。

(3) Vinhomes Central Park （ビンタイン区）

価値と需要のギャップの恩恵が一番享受できる物件！

2000年初め頃のASEAN諸国ではキャピタル狙いが主流の不動産投資でしたが、かなり市場が成熟してきており、価値と需要のバランスが崩れてきているように感じます。

また、ローカル向けの実需物件で賃料が400USD/月のような物件で都心から離れた物件をすごい渋滞を潜り抜けて管理するのは管理会社も大変。しかもオーナーは遠く離れた日本。投資後の傷口が深く、いざ売却と思ってもキャピタルロスが出てしまいそうですね。

また、ローカル向けの物件は原則、内装設備は付けません、借主が自ら持ち込む形を取ります。なぜなら、内装設備（家電、家具）を揃えても家賃が望めず、賃貸時の保証金も多くとれません（精々家賃の2ヶ月分：相場）なので家賃の未払いや、内装設備の破損や持ち逃げがあった場合保証金では足りないのです。例えば400USD/月の場合は2ヶ月分の保証金で800USDしかありません。保証金の800USDでは損害を補填できない事が多く、オーナー負担が嵩みます。こういった事情も分からずに外国人投資家がローカル物件を購入し、わざわざ、中心地と同じように内装設備を揃える方が多くいるのも現状です。

都心に存在するこちらのVinhomes CentralParkの物件は

◆ 希少性高い
◆ エリアNo.1
◆ 超ラクジュアリー

の３拍子揃った物件、周りのASEAN諸国を見ていても、この３条件が揃っているのは賃貸にも困らない物件が多いです。（賃貸がつくのと利回りは別ですが）もし、供給が過剰になってもインカムの恩恵は受け続けられる可能性は高く安心です。

この物件の新築時の売り出し平米単価は、施工のフェーズによりますが両相場も共に2200USD/平米前後です。総供給戸数は約11,200戸。供給ユニットの割合をみると1bed 約33%、2bed約43%、3bed以上約34%の比率です。
初期に出来たCentral 1、2、3は外国人保有枠が約20%と少なく、他は約30%が外国人保枠。単純に外国人権利物件を類推すると約3,171戸/約11,200戸です。以上の事を加味して考えると。。。

【経済が不安定なデフレ時】

もし、ホーチミン全体の相場がかなり冷え込んでも、シンボリックなこの物件なら賃料収入がなくなることはなさそうなので相場も大きく崩れる可能性は低そうである。

【経済が好景気なインフレ時】

先にも挙げたように、少ない外国人保有枠ですので、希少物件の希少枠。物件価格が上がりやすく、インカムとキャピタルの両方を狙える可能性大です。

(4) Masteri Thao Dien（2区）

エリアのギャップの恩恵が一番享受できる物件！

前回の記事でもお伝えさせていただきましたが、タイでインフラ整備さえれてから生活が一変したお話、ハノイでも法規制があったことによる部分も大きいですが、インフラ整備によって駅周辺の価値がグッっと上がったお話。

ホーチミンでは2024年7月に初めてメトロが開通するので、まだその恩恵を受けていません。そして、生活している人々はまだその価値や便利さに気づいていない為、駅周辺の価値はまだその他の地域と同じなのです。

投資に絶対はないので、絶対に値上がりするとの断言はできませんが、こちらの物件は駅直結の商業施設併設で値上がりする要素を備えた物件です。

2. ベトナムの口座開設と送金方法について

(1) ベトナムに送金って可能なの？

ベトナムへの送金は可能です。

よく、一度ベトナムに送金したら、もう日本に戻せないなんていう声もききますが、もちろん、渡航の必要なくベトナムから日本への送金も可能です。

ベトナムから日本への送金は、StandardChartard銀行を例にしてお伝えしますと、「海外送金依頼書」をメールで受け取り、書類を記入しサインをして郵送にて返送します。

あとは着金を待つのみとなります。

(2) 口座開設の方法

ベトナムでの口座開設と言えば、先ほどお話にも上げましたが、StandardChartard銀行ほぼ一択です。大変素晴らしい銀行で、海外送金もSMSと電話駆使で行かずに出来ます。

ただし、日本の口座に限らず海外の口座も基本的にどこも同じだと思いますが、半年や１年や口座が動いてない場合、口座が凍結されてしまいます。StandardChartard銀行も同じように凍結されてしまい、凍結解除がかなり大変です。

StandardChartard銀行はかつてのHSBCの様な「世界各国に支店を持つ銀行」です。残念ながら日本では、富裕層の金融投資があまり盛んではないので、個別口座の銀行サービスを行っていませんが、世界5位の銀行です。

・StandardChartard銀行記事

▶　スタンチャート銀、ベトナムのGDP成長率23年は+7.2％、24年は+6.7％と予想

簡単な口座口座開設の流れ
→　銀行所定の口座開設申請書類を記入
→　SCB側で審査

たったこれだけです。口座種類にもよりますが上記を渡越せずに開設できた例もあります。
書類はメールでやり取り。審査通過した書類とパスポートを日本の公証役場で公証してもらいEMSで銀行に送ります。
書類到着後行員とオンライン面談、その後SCB側で審査を行います。審査通過すると口座開設完了となります。

(3) 送金時の注意点!

ここは必ず読むべし！！

さて、いよいよ出口を迎え日本への送金のタイミングがやってきたら！

ベトナムドン（VND）をベトナムから日本に送金する際は、必ず物件購入時の送金エビデンス、家賃収入エビデンス、納税エビデンスが必要になります。

ご自分の口座から送金した履歴を残し、保有中いくらのお金がどう動いたかの履歴をクリアにしておかないと、売却時の売却代金を日本に送金するのに多くの問題が生じる可能性が高くなります。

また、運用中の公安への入居者報告、納税、その他も行いきちんとエビデンスを管理会社に管理していてもらわないと、やはり日本への送金時に支障をきたします。そういった背景から、ベトナム不動産を購入するなら、しっかりとした管理会社から購入することが大切になります。

以上の注意点に配慮して、いつでも購入に踏み切れるようにアイドリングしておきましょう！

3. 賃貸相場ってどうなの？

(1) 貴重なリアルな賃料相場

2023年9月時点：ベトナム人マーケット不動産賃貸価格　　　【1$＝24,557VND】

物件	間取り(㎡）	最低賃料（USD）	最高賃料（USD）	平均賃料（USD）	平米賃料 (USD/㎡）	サンプルユニット数
Vinhomes 　Central Park 　（ビンタイン区）	1bed(40~57)	574	738	655.32	12.23	30
	2bed(70~92)	656	1,087	779.14	9.09	30
	3bed(93~136)	738	1,476	1,162.49	10.04	30
Vinhomes 　Golden River 　（1区）	1bed(46~59)	615	861	714.08	13.81	30
	2bed(64~90)	697	1,312	942.18	11.93	30
	3bed(99~140)	1,066	1,968	1,392.63	12.19	30
Mid Town 　（７区）	1bed(46~55)	533	677	594.31	11.68	22
	2bed(64~90)	574	943	694.95	9.82	30
	3bed(88~110)	779	1,476	1,152.25	12.16	28
Masteri 　Thao Dien 　（２区）	1bed(50~56)	492	656	553.50	10.51	6
	2bed(65~75)	615	820	686.20	9.54	30
	3bed(90~105)	779	1,066	915.67	8.69	3
Masteri 　An Phu 　（２区）	2bed(68~98)	738	1,278	870.80	10.01	30
Masteri 　An Phu 　（２区）	3bed(110~135)	1,025	2,132	1,566.51	12.47	30

※内装設備＋共益費込み

賃料も同様に、1bedが人気のようで平米当たりの賃料が高くなっております。

(2) 日本と違う賃貸事情

日本は景気によって賃料が上下に変動することは滅多にない話ですが、ここベトナムではどうなっているのでしょう。

ベトナムでの賃貸契約期間は１年が一般的です。原則、契約の途中で賃料を明けたりすることはないですが、契約更新時に市場物価の上昇に合わせて賃上げする事は良くあります。一方で、市場が低迷すれば値下げ交渉されることもあります。ただ、ローカル物件では、ベトナム人オーナーが契約の途中でもテナントの事情も伺わずに内覧を行い、現テナントより賃料が高く取れる場合など途中で退去を迫る事なんて事も珍しくありません。都心のオーナーはそういった強引な手法で賃料を挙げていく事例はないようです。

(3) 今の賃貸市場はどうなっているでしょう

引き続き、外国人への労働ビザ発給の厳粛化に伴い、外国人入居者が激減している状況が続いています。

Webでの物件掲載数も増加しており、空室期間も長引く傾向にあるようです。この状態が続くと賃料の下降トレンドに向かう可能性が高いのですが、半面、観光客含む短期滞在型のAirBnbなどでのサブリース業者が増えており、都心近くの1bed～2bedは賃貸価格の上昇は見込めないが価格維持は続くと見ている。

AirBnb対象外の郊外は客付けは難しくなる見込み。労働ビザ発給の緩和や都市鉄道の開通など実質的な動きがないと来年も同じような状況が続く見込みとなっています。

4. まとめ

ASEAN諸国で不動産投資が過熱し始めた2000年初めから建て続けられコンドミニアム、コンドミニアム建設がその国の経済を引っ張っていたとしたら、麻薬中毒のように、建て続けて止めることができなくなっている国があるかもしれません。外からは経済成長をしているように見えても、その国のお台所事情はメディアを通しても見えないものです。

今後は、どの物件を買っても値上がりする時代ではなくなったと感じており、負けない物件をしっかり選んで、チームとなって支えてくれる管理会社と組んで自身の資産を守る事が大切になってきます。

物件は契約者に紐づいており、あくまでも投資は自己責任です。

これから、人口１億人を突破し、人口ボーナス期を迎えるベトナム。実需も強くなり、しっかりとした経済が回っていく事が期待されていることは間違いはないでしょう。

世界協力銀行の調べによると、ベトナムに進出している日系企業のヒアリング調査において、一般的にベトナム人は真面目できれい好きだという声が多かった。

「人件費に対する作業者の質で言うと、スピードや真面目さに優位性があり、東アジアの労働者の質を物価の低い東南アジアで雇える。」

「タイの田舎であれば、ベトナムの都市部の賃金水準で雇用できるかもしれないが、ベトナムの方が質がいい」

といった声も聞かれたほどである。また、作業品質・業務品質を長期間きちんと教育していけば、シニアマネジメントの層も育ってくる。

勤勉で抜かりなく、粘り強い都市部の若者達は、今日より良い明日を期待して努力する等を惜しまず輝いています。

ご自身のポートフォリオに入れる事を検討してみてはいかがでしょうか。

前々回の記事はコチラ：ベトナムに不動産投資を考えたらまず読もう！基礎情報編

前回の記事はコチラ：ベトナムに不動産投資を考えたらまず読もう！　物件選定編