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海外不動産投資でローンを組む方法とは?利用可能銀行も合わせてご紹介

海外不動産投資でローンを組む方法とは?利用可能銀行も合わせてご紹介
海外不動産投資を検討する際に、ローンの利用を考えている方も多いのではないでしょうか。
融資に関しては日本国内の銀行、もしくは不動産を購入される現地の銀行を利用できるケースもありますが、国内の不動産投資ローンと融資条件が大きく異なるのと、現地での資金調達にも数多くの問題があるのが現状です。

そこで今回は、海外不動産投資のローンを組む方法や、ローンが組める国内の金融機関、現地でローンを組む方法などについて詳しく解説していきます。海外不動産投資で融資を検討されている方は、ぜひ最後までお付き合いください。

 

1. 海外不動産投資でローンを組む方法


海外不動産投資は日本国内不動産投資で得られないメリットが多くあるため、投資対象として検討している人も少なくないでしょう。レバレッジをきかせるため、自己資金で購入するのではなく、融資を活用したいと考えている方も多くいらっしゃいます。

 

海外不動産投資でローンを組む方法は、主に次の2つです。

 

・ 海外不動産投資を融資対象としている国内の金融機関でローンを組む
・ 現地の銀行でローンを組む

 

しかし、国内のフリーローンの多くは、事業資金や投資用不動産取得資金を対象外としています。

また、フリーローンは金利が高く融資額も少ないので、海外不動産投資への活用は難しいケースも多いです。詳しくは次の章で解説します。

 

 

 

 

 

2. 国内の金融機関でローンを組む


海外不動産投資のローンを組む方法としてもっともスタンダードなのが、国内金融機関の利用です。

ただし、海外不動産投資向けのローンを扱っている金融機関は多くないため、国内不動産向けローンよりも選択肢の幅は狭くなります。

国内の金融機関を利用してローンを組む方法は次の2つです。

 

 

 

(1) 国内の不動産を担保にする

国内に所有している不動産を担保にしてローンを組む方法です。
多くの金融機関では、担保物件の所在エリアを限定しています。指定されているエリアに物件がない場合は、ローンを組むことはできません。


なお、融資までのハードルは高いですが、ローンを組めれば投資する国やエリアは制限されないのが一般的です。

 

 

 

(2) 購入する海外の不動産を担保にする

投資する海外の不動産を担保にする方法です。この方法でローンを組む場合は、金融機関が担保能力を判断できるエリアで物件を購入する必要があります。

 

 

 

(3) 国内の金融機関でローンを組む際の注意点

国内不動産への投資に比べると海外不動産投資はリスクが高いため、ローンを組める金融機関は限られています。大手金融機関の取り扱いが少なく、不動産投資ローンを積極的に取り扱っている金融機関を探すといいでしょう。

 

また、国内の金融機関でローンを組む場合は、基本的に円建て融資となります。そのため、返済時に為替リスクが発生することを事前に理解しておきましょう。

 

 

 

 

3. 海外不動産投資向けローンを組める金融機関3選


海外不動産投資向けのローンを扱っている金融機関から、3行ピックアップしてご紹介します。

 

・ オリックス銀行
・ SBJ銀行
・ 東京スター銀行

 

それぞれ詳しく見ていきましょう。

 

 

 

(1) オリックス銀行

オリックス銀行では、海外不動産投資向け「不動産担保ローンという商品を扱っています。
融資条件としては国内に所有している物件を担保することです。担保として認められる物件の所在地は、首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市に限られます。なお、投資先に制限はありません。

融資額や金利などの諸条件は、下記のとおりです。

 

融資額  1,000万円~2億円以内(10万円単位)
融資期間  1年~35年
金利  3.3%~3.675%
金利種別  固定金利期間特約付変動金利・変動金利
年収条件  前年度税込み年収700万円以上

オリックス銀行より抜粋して著者作成

 

担保物件の所在地が限定されるため、そのエリアに物件を所有していない方は対象外となってしまいます。また、年収の条件も他のローンに比べると条件が厳しくなっています。

 

 

 

(2) SBJ銀行

SBJ銀行の場合は、購入物件がアメリカ・ハワイ州のホノルル南部に所在する場合に限り、ローンを組むことができます。融資条件は購入する物件を担保することです。

融資額や金利などの諸条件は下記となります。

 

融資額  1,000万円以上2億円以内
融資期間  最長35年
金利  2.8%
金利種別  変動
年収条件  安定かつ継続した収入

SBJ銀行より抜粋して著者作成

 

金利が比較的低く返済期間が長めに設定されているのが、SBJ銀行の特徴です。毎月の返済額を少なくしたいという方に向いているでしょう。ただし、ホノルル市内の不動産は高額であるため、ローンを利用するには一定水準以上の資金力が求められます。

 

 

 

(3) 東京スター銀行

東京スター銀行では、ハワイ州オアフ島南岸エリアの不動産投資を対象とした「ハワイ不動産担保ローン」を用意しています。融資条件は購入する物件を担保することです。

融資額や金利などの諸条件は下記となります。

 

融資額  1,000万円以上2億円以下(50万円単位)
融資期間  最長5年
金利  2.8%
金利種別  固定
年収条件  安定かつ継続した収入

東京スター銀行より抜粋して著者作成

 

金利上昇のリスクがない固定金利なので収益は安定しやすいでしょう。ただし、返済期間が5年とかなり短くなっていることに注意が必要です。返済期間が短いローンは毎月の返済額が高くなり、キャッシュフローが悪化しやすくなります。そのため、東京スター銀行のローンを利用する場合は、利回りを重視して投資する物件を厳選する必要があるでしょう。

 

他にも日本政策金融公庫、SMBC信託銀行、アイビーネットなど海外不動産投資向けローンを取り扱っている銀行があります。

詳細についは下記記事をチェックしてみてください。

 

【2022最新版】海外不動産投資で融資できる国内銀行7選!商品ラインまとめ

 

 

 

 

4. 現地の金融機関でローンを組む


一方、現地の金融機関からもローンを組むことができます。

こちらの章では、現地の金融機関でローンを組む方法や注意点などについて、詳しく解説していきます。

 

 

 

(1) ハードルは高い

現地の金融機関でローンを組む際には、基本的には購入する物件を担保になります。アメリカなどの国では外国人など非居住者でも融資受けられますが、中には外国人向けのローンに一切対応していない国もあります。

また、日本と比較すると金利も高く、交渉や手続きがすべて外国語になるので、思わぬトラブルに発展する可能性も考慮しなければいけません。

 

ローンを利用できても、現地でのクレジットヒストリーや定期的な収入証明の提出が必要になるケースもあります。国内に在住しながら現地でローンを組むのは、非常にハードルが高いことを認識しておく必要があります。

 

 

 

(2) 利用できれば為替リスクを軽減できる

現地の金融機関でローンを利用できれば、為替リスクを軽減できるというメリットがあります。

国内の金融機関でローンを利用した場合は円建て融資になり、収益は現地の通貨で決済されます。そのため、現地通貨を国内に送金する際に為替の変動によって収益が目減りする可能性があるのです。場合によっては毎月の返済ができなくなるリスクもあります。

 

しかし、現地の金融機関でローンを組むことができれば、現地の通貨でそのまま返済するので、為替変動のリスクを考慮する必要はありません。

 

 

 

 

 

5. 海外不動産投資にフルローンは組める?


リスクが高い海外不動産投資でフルローンを組むのは、ほぼ不可能と言えるでしょう。基本、物件価格の3~4割の自己資金は必要になると考えた方がいいでしょう。

 

 

 

 

6. ローンが利用できないケースも想定する


海外不動産投資は国内でローンを組める金融機関が少なく、海外の金融機関でローンを組むのが難しいという難易度の高い投資手法です。そのため、ローンが利用できる前提で検討するのではなく、自己資金で投資することも想定して、投資プランを立てる必要があります。

 

 

 

 

7. まとめ

 

海外不動産投資でもローンを組めますが、選べる金融機関が少なく条件も厳しいので事前に諸条件を確認しておくことが大切です。金利や融資の条件も金融機関によって大きく異なるので、比較・検討は欠かさないようにしましょう

 

ある程度の自己資金や担保にできる国内の不動産を用意できる方は、今回ご紹介した国内の金融機関を比較検討してみるのが融資への最短距離と言えます。

 

 

執筆者:荒木 杏奈
Asset Ocean株式会社
海外不動産をもっと身近に感じてもらうための、海外不動産投資・賃貸情報のプラットフォームです。
Asset Oceanが根本的に解決を目指す課題は、海外不動産投資のハードルを下げ、市場を活性化させることです。

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