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カンボジア不動産投資の失敗例を紹介!メリット・デメリットや回避策も一緒に解説します

カンボジア不動産投資の失敗例を紹介!メリット・デメリットや回避策も一緒に解説します
「カンボジアの不動産投資で失敗する理由を知りたい」
「カンボジアの不動産投資で失敗しないためのポイントが知りたい」

カンボジア不動産投資を考えている方の中には、上記のような疑問を持たれている方が少なくありません。カンボジア不動産投資は日本の不動産投資と比べてリスクが多く、失敗する方も多いためです。そこで、この記事ではカンボジア不動産投資に失敗した事例と失敗しないポイントについて詳しく解説していきます。

カンボジア不動産投資を検討する際の参考にして頂けると幸いです。

 

1. カンボジア不動産投資の特徴

 

 

ここではカンボジア不動産投資の特徴を紹介します。それぞれ解説していきますので、参考にしてください。

 

 

(1) 経済成長により不動産価格が上昇している

カンボジアは経済成長によって物価が上昇し、不動産価格も上昇している状況です。このため、カンボジアにはキャピタルゲインを期待して投資する人が増えています。

 

 

(2) 米ドルが流通しているため為替リスクが低い

 カンボジアは内戦などの影響によって米ドルが流通しています。そのため、不動産からの家賃収入を米ドルで受けとることが可能です。米ドルは世界一の流通量を誇る通貨のため、信頼性が高く為替リスクを軽減することが出来ます。

 

 

(3) 非居住者でも口座が開設出来る

カンボジアは東南アジアの国で非常に珍しく、非居住者でも銀行口座を開設することが出来ます。そのため、日本への送金も他の東南アジアの国と比べて容易です。

 

 

(4) 今後も成長する可能性が高い不動産市場

カンボジアは経済が成長しているだけでなく、人口も増加しています。そのため、今後も不動産需要が増加する可能性が高く、不動産価格も上昇していく可能性が高いです。特に首都のプノンペンなど都市部の不動産市場は成長していくことが期待出来ます。

 

 

(5) プレビルド方式である

カンボジアで投資対象になるコンドミニアムは、プレビルド方式で購入します。プレビルド方式は、不動産の建設前に物件の購入を決めて、購入金額の一部を支払い、その後完成した際に残りの費用を支払うものです。そのため、不動産の建設が中止されてしまうといったトラブルが発生すると、先に支払ったお金が返金されないリスクがあります。

 

 

(6) 現地の高級不動産しか購入出来ないため空室リスクがある

前述したようにカンボジアの投資対象は主にコンドミニアムです。コンドミニアムは、外国人や現地の富裕層をターゲットにした高級物件であるため、入居者が限られます。そのため、空室リスクがあることを理解しておくことが重要です。

 

 

(7) 現地に詳しい不動産会社を見つけるのが難しい

カンボジアの不動産を取り扱っている会社は少ないです。そのため、現地に詳しい不動産会社を見つけることが容易ではありません。不動産会社を探す際はセミナーなどで話を聞いて、現地に支社がある会社など数少ない中でも信頼できそうな会社を選択するようにしてください。

 

 

(8) 外国人の土地所有が禁止されている

カンボジアは外国人の土地所有が禁止されており、不動産の1階部分や地下部分も所有できません。一戸建てといった不動産を購入することが出来ないため、投資対象がコンドミニアムに限定されています。

 

 

 

 

2. カンボジア不動産投資の失敗例

 

 

カンボジア不動産投資の失敗例を紹介します。

 

 

(1)不動産詐欺にあう

海外投資会社を名乗る業者から架空の投資話を持ちかけられたケースです。投資会社がカンボジアは経済が右肩上がりであるため、土地の使用権を購入することで儲かると話をもちかけました。確かにカンボジアは経済成長が著しいうえ、不動産価格も上昇しています。また、カンボジアは外国人が土地を所有することができないため、土地の使用権という形にして売買するということはあり得そうな話です。そのため、投資会社に騙されてしまい購入資金を騙し取られてしまいました。

 

上記のように詐欺会社は巧みな嘘をついて騙してくるため、カンボジアの投資話を持ちかけられたときは、現地に詳しい投資会社などに確認するようにしてください。

 

 

(2)相場よりも高い金額で不動産を購入してしまう

仲介会社から契約を急かされて契約したことにより、相場よりも高く物件を買ってしまったケースです。カンボジアでは首都のプノンペンが発展しており、新規のコンドミニアムも数多く建設されています。それに伴い、不動産価格も上昇しているため、相場より高い物件も珍しくありません。また、そういった物件を勧められて購入してしまうというケースも多いです。このように仲介会社に騙されるケースもあるため、仲介会社は慎重に選ぶ必要があります。

 

 

(3)不動産取引でトラブルが起きて資金が返ってこない

不動産取引でトラブルが起きて資金が返ってこないケースです。カンボジアは、日本と違って不動産取引の法整備が整っていないため、供託制度がありません。供託制度とは不動産会社があらかじめ供託所へお金を預け入れ、不動産取引のトラブルによって手付金などが返金されない時に買主は供託所からお金を受け取ることが出来る制度です。カンボジアではこの供託制度がないため、物件を購入した際にトラブルがあっても、事前に支払った資金が返金されないのです。こういった事態を回避するためには、信頼出来る不動産会社かどうかを慎重に見極めることが重要になります。

 

 

(4)購入物件の建設が止まる

信頼性の低いデベロッパーの物件をプレビルド方式で購入したことにより、不動産会社が倒産してしまい購入した物件の建設が止まり投資に失敗したケースです。このケースでは、先に支払った購入費の一部が返金されなかったうえに、物件も手に入れることが出来ませんでした。上記のような事態にならないように、信頼性の高いデベロッパーから購入することをおすすめします。

 

 

(5)購入した物件の面積が違う

カンボジアのコンドミニアムの面積表記は「グロス面積」「ネット面積」の2つの表記があるため、注意が必要です。そのため、表記の違いをよく理解しておかないと想像していたコンドミニアムの広さと、実際の広さが違う事態がよくあります。カンボジアにおけるネット面積とは、専有部分の面積とバルコニーやベランダの面積を合計したもので、実際の住居に近い面積です。

 

一方でグロス面積は専有部分に廊下や階段、その他共有部分を含んだ延床面積を戸数で割戻し計算したもののため、実際の物件の面積とは違います。このようにカンボジアでは面積表記がグロス面積で表記されていることがあるため、購入する前に住居のネット面積を確認するようにしてください。

 

 

(6)入居者や売却先が見つからない

入居者や売却先が見つからないケースです。カンボジアは前述したように、投資対象が2階建てのコンドミニアムになるため、入居者が外国人や現地の富裕層に限られます。そのため、外国人が多く住んでいるエリアの物件を購入することが重要です。しかし、外国人があまり住んでいないエリアの物件を購入してしまい、入居者が見つからないことや物件を売却したくても売却先が見つからないケースはよく耳にします。こういった事態にならないために、物件購入するときに物件のある立地や都市の状況を把握して慎重に選ぶようにしてください。

 

 

 

 

3. カンボジア不動産投資での失敗を回避する方法

 

 

(1)プノンペンなどのエリアに限定する

首都のプノンペンは他の都市よりも発展が著しい都市のため、在住している外国人も多く賃貸需要が高いです。そのため、投資エリアをプノンペンに限定することをおすすめします。しかし、プノンペンの中でもエリアごとで特徴があるため、不動産投資に成功するには特徴を理解しておくことが重要です。

 

 

(2)信頼出来る現地のエージェントや不動産仲介会社を見つける

信頼出来る現地のエージェントや不動産仲介会社を見つけることで、不動産詐欺や相場よりも高い物件を購入してしまうリスクを軽減することが可能です。さらに、様々なアドバイスをもらうことも可能なため、信頼出来る仲介先を見つけることは不動産投資で成功するうえで最も重要なポイントになります。

 

 

(3)現地に直接視察に行く

現地に直接視察に行くことで、空室のリスクを抑えることが出来る可能性があります。直接自身で確かめることで、都市の状況や賃貸需要があるエリアかなどを理解することが出来るためです。出来る限り現地の人の話も聞きながら必要な情報を集めて、慎重に物件を選ぶようにしてください。

 

 

(4)大手のデベロッパーや日系の会社の不動産を購入する

大手デベロッパーや日系の会社の不動産を購入することで、プレビルド方式によるリスクや建設が中止するリスクを軽減できます。カンボジアは信頼性の高いデベロッパーが少ないため、日系や大手のデベロッパーを紹介してくれる不動産仲介会社を見つけるようにしてください。

 

 

(5)コンドミニアムは現地の富裕層や外国人が対象のため空室のリスクを考慮しておく

前述したようにコンドミニアムは入居者が限定されています。そのため、外国人が多いエリアなど立地をよく確認して投資することが重要です。慎重に物件を選ぶことで空室のリスクを軽減できます。

 

 

(6)保障利回りなどリスクが最小限になる物件を選ぶ

カンボジアの不動産投資はメリットも大きいですが、リスクも多いです。そのため、保障利回りなどを利用してリスクを抑えることが非常に重要になります。物件を検討する際に、保障の有無も確認するようにしてください。

 

 

 

 

4. まとめ

 

カンボジアはメリットも多いですが、リスクも多いハイリスクハイリターンの投資先です。そのため、失敗事例を理解して、失敗しないためのポイントを押さえておくことが重要になります。この記事ではカンボジア不動産投資に失敗した事例と失敗しないポイントについて詳しく解説していますので、カンボジア不動産投資を検討する際の参考にして頂けると幸いです。

 

 

執筆者:荒木 杏奈
アンナアドバイザーズ株式会社(Anna Advisors Co.,Ltd)
CEO / 宅地建物取引士 / 1984年生まれ、東京都出身
大手広告代理店セプテーニ(株)入社、その後SBIグループを経て2012年よりカンボジアの首都プノンペンの金融機関に勤務。
2013年に独立し日本とカンボジアに拠点を持ち、国内・海外の国際不動産サービスを展開
著書:東南アジア投資のラストリゾート カンボジア (黄金律新書) 新書 幻冬舎

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