カンボジアで賃貸用不動産を購入するならプノンペンがおすすめ！購入するときのコツについても解説します

1. カンボジアの賃貸用不動産の種類

カンボジアの主な賃貸用不動産の種類は以下の4つです。

（１）アパート

（２）ヴィラ

（３）サービスアパートメント

（４）コンドミニアム

それぞれについて説明します。

（１）アパート

カンボジアでアパートはよく見られる物件で現地人向けの物件が多いです。物件にセキュリティも在住しておらず、工業地帯周辺など郊外に多く見られるタイプの物件になります。

（２）ヴィラ

ヴィラとは一戸建て住宅のことです。カンボジアでは外国人に対して不動産の所有規制があるため、ヴィラを購入することは基本的に出来ません。

（３）サービスアパートメント

アパートに清掃やセキュリティが在住しているといったものになります。また、家具や家電なども揃っており、家賃も高めに設定されているため、高級な物件です。基本的に企業が建物単位で運営している形になります。

（４）コンドミニアム

コンドミニアムは日本でいう分譲マンションで、外国人がカンボジアで不動産を購入する際の対象となる物件です。ただし、外国人が所有できるのは、2階以上の建物部分になります。カンボジアに投資するうえで、このような制限は他にもあるため、注意が必要です。

2. カンボジアで賃貸用不動産を購入するときのコツ

カンボジアで賃貸用不動産を購入するときのコツは以下の3つです。

（１）信頼出来るエージェントを見つける

（２）プレビルド方式であるため建設の進捗を確認することが重要である

（３）コンドミニアムは現地の富裕層や外国人が対象である

それぞれについて説明していきます。

(1) 信頼出来るエージェントを見つける

カンボジアの不動産投資において最も重要なポイントは、信頼性の高いエージェントを見つけて契約することです。カンボジアは海外であるため、自分で現地の不動産市場や立地といった情報を集めることが容易ではありません。特に新型コロナウイルスの影響がある現在では、現地に行くことは非常に困難です。そのため、不動産投資を成功させるために必要な情報を集めるためには、信頼出来るエージェントから教えてもらう必要があります。

ちなみに、エージェントを見つける際は、「日本人スタッフが対応してくれる」や「大手のデベロッパーの案件を紹介してくれる」をポイントに探すことがおすすめです。上記の条件を満たしている会社は信頼出来る可能性が高いので、事前に確認するようにしてください。

(2) プレビルド方式であるため建設の進捗を確認することが重要である

カンボジアの物件はプレビルド方式であることが多いです。プレビルド方式とは、物件の竣工前に頭金を支払って完成後に残金を支払う形の購入方法になります。そのため、デベロッパーの倒産などによって建設が中止になった場合、先に支払った資金が返金されないことがあるため、注意が必要です。

(3) コンドミニアムは現地の富裕層や外国人が対象であることを理解しておく

カンボジアでは、不動産投資を行うことが出来る物件はコンドミニアムです。コンドミニアムは高級物件になるため、入居者は現地の富裕層や外国人が対象になります。このように入居者が限られるため、空室のリスクがあることを理解しておくことが重要です。

3. カンボジア不動産投資のメリット

カンボジア不動産投資のメリットは以下の4つです。

（１）経済成長により不動産価格が上昇している

（２）米ドルが流通しているため為替リスクが低い

（３）非居住者でも口座が開設出来る

（４）今後も成長する可能性が高い不動産市場である

それぞれについて説明していきます。

(1) 経済成長により不動産価格が上昇している

カンボジアは現在経済成長を続けており人口も増加しているため、不動産需要が高まっており不動産価格も上昇している状況です。また、物価も経済成長に上昇しているため、今後も不動産価格の上昇を期待できます。ただし、発展している場所は首都のプノンペンなど一部の都市に限られているため、投資する場所については注意するようにしてください。

(2) 米ドルが流通しているため為替リスクが低い

カンボジアは米ドルが多く流通しているため、米ドルで決済が可能です。米ドルは世界最大の流通量がある通貨であるため、信用性が高い通貨になります。したがって、不動産から収入を米ドルで得ることで、為替変動のリスクを軽減することが可能です。

(3) 非居住者でも口座が開設出来る

カンボジアは非居住者でも銀行口座を開設することが可能です。東南アジアなど発展途上国の多く国では、非居住者が銀行口座を開設出来ないように規制されています。ただし、ほかの国と同様に今後開設出来なくなる可能性もあるため、注意するようにしてください。

(4) 今後も成長する可能性が高い不動産市場

カンボジアは前述したように人口増加と経済成長している国です。平均年齢が24.5歳と若年の人口が多く、今後も人口が増加していくことが予想されており、経済成長も同様に成長していくと予想されています。

参考：みずほ銀行

上記の理由から今後も不動産需要が増加していくことができるため、不動産市場も拡大していく可能性が高いです。

4. カンボジア不動産投資のデメリット

カンボジア不動産投資のデメリットは以下の4つです。

（１）プレビルド方式である

（２）現地の高級不動産しか購入出来ないため空室リスクがある

（３）現地に詳しい不動産会社を見つけるのが難しい

（４）外国人の土地所有が禁止されている

それぞれについて説明していきます。

（１）プレビルド方式である

カンボジアで不動産を購入する場合、不動産の着工前に購入を決定し、工事の進捗に合わせて分割でお金を支払う形式であるプレビルド方式が多いです。例えば、完成までに2年掛かる物件の場合、完成までの2間で購入費の60％を支払って、残りを完成後に支払います。購入費を先に支払っているため、デベロッパーの倒産など不測の事態が発生した場合、支払った購入費が戻ってこないケースがあるので注意が必要です。

回避策として大手のデベロッパーや日系のデベロッパーが建設している物件を選ぶことで、リスクを軽減することが出来ます。

（２）現地の高級不動産しか購入出来ないため空室リスクがある

カンボジアでの投資対象であるコンドミニアムは高級物件であるため、現地の一般の方が借りることは非常に難しいです。入居者は現地の富裕層か外国人に限られるため、物件の立地などを厳選しないと空室リスクが高くなります。基本、カンボジアはペノンペンの物件に限定するといいでしょう。

（３）現地に詳しい不動産会社を見つけるのが難しい

カンボジアの不動産を取り扱う会社は、タイやフィリピンなどの東南アジアの国と比べるとあまりありません。そのため、現地に詳しい不動産会社を見つけることが困難です。仮に不動産会社を探す際には、セミナーなどに参加して探すようにしてください。

（４）外国人の土地所有が禁止されている

カンボジアは外国人に対して不動産を購入する際に多くの規制があります。

主の規制は以下の3つです。

・土地の所有が出来ない

・建物の1階部分や地下部分が所有出来ない

・建物全体の70％までしか外国人は購入出来ない

上記のような規制があるため、2階以上のコンドミニアムが主な投資対象になります。

5. カンボジアで不動産投資をするならプノンペンがおすすめ

首都のプノンペンは、他の都市よりも発展が著しい街のため、不動産投資をするならおすすめです。しかし、プノンペンの中でもエリアごとで特徴があるため、不動産投資に成功するには特徴を理解しておくことが重要になります。

そこで、プノンペンの3つエリアの特徴を紹介していきます。

（１）ポンケンコン

外国人の在住者が多い地域で、レストランやカフェも多く利便性が高いエリアです。また、インターナショナルスクールが多く所在し、家族連れの駐在員など外国人から人気のエリアになります。そのため、外国人の賃貸需要を狙うなら、ポンケンコンにあるコンドミニアムに投資することがおすすめです。

（２）リバーサイド

トレサップ川沿いのエリアで、ホテルやバーが多く集まっています。また、外国人の観光客向けの飲食店も多く、プノンペンで一番の繁華街です。スーパーなどもあるため利便性が良いエリアではありますが、治安はポンケンコンに比べて良くありません。ただし、外国人が多いエリアではあるため、外国人の賃貸重要を狙うならおすすめのエリアのひとつです。

（３）トゥールトンポン

プノンペンの南西部の現地の方が多く暮らしている地域です。しかし、スーパーマーケットや観光客向けのロシアンマーケットがあるなど生活しやすい環境が整っており、欧米人にも人気のあるエリアになります。現地の富裕層の賃貸需要を狙う場合には、トゥールトンポンがおすすめです。

6. まとめ

カンボジアは今後も経済成長を続ける可能性が高く不動産市場が増加する可能性が高い国のため、おすすめの投資先です。ただし、外国人に対する規制など注意点が多いので、しっかりと規制や特徴を理解しておく必要があります。この記事をカンボジアで賃貸不動産の購入を検討する際の参考にして頂けると幸いです。