米国の不動産の特徴と不動産投資で成功するためにおさえるべきポイントとは？

1. 米国の不動産の特徴

米国の不動産の特徴は以下の5つです。

（１）情報の透明性が高い

（２）中古市場が盛んである

（３）日本と違って建物の評価割合が高い

（４）エリアによって物件価格が売却益を得られやすい

（５）減価償却の仕組みは税金面でのメリットが大きい

それぞれについて説明します。

（１）情報の透明性が高い

米国は不動産取引における情報の透明性が非常に高いと言われています。MLS（Multiple Listing System）という不動産取引や不動産に関する情報が掲載されているシステムがあるため、正確な情報を知ることが出来るためです。

例えば、過去の修繕履歴なども掲載されているため、不動産の状態をある程度把握することが出来ます。ちなみに、不動産契約を行う際にエスクローという第三者を入れて資金のやり取りや契約を行うことも、米国での不動産取引の透明性が高い理由のひとつです。

（２）中古市場が盛んである

米国は日本と違って中古物件であっても不動産価格が下がりにくいです。そのため、中古物件の取引が盛んに行われています。

中古物件の取引が盛んな理由は、新築住宅の供給数が多くないためです。また、リフォームやDIY文化が根付いているため、住宅の古さを気にしない国民性であることも理由として挙げられます。

（３）日本と違って建物の評価割合が高い

 米国は日本と比べて土地の評価額が低く、建物の評価額が高いです。また、築古の木造物件であっても長期的に居住することが一般的なため、建物の不動産価値があまり落ちません。

（４）エリアによって物件価格の上昇が期待出来るため売却益を得られやすい

 アメリカは人口が増加し続けており、不動産需要が増加し続けています。それに伴い、不動産価格指数も2011年から上昇し続けている状況です。

参考：総務省統計局

参考資料：経済産業省

特にフロリダ州オーランドといった人気のエリアでは、不動産価格の上昇が期待されています。

（５）減価償却の仕組みは税金面でのメリットが大きい

 以前は個人の投資家でも米国の不動産に投資して減価償却費を計上し、不動産投資で発生した赤字を損益通算することで、節税することが盛んに行われていました。しかし、この節税対策は2021年に規制されたため、個人の投資家は利用出来ません。ただし、この規制は個人投資家に向けたものであるため、法人は今まで通り減価償却費を計上することが可能です。

参考：財務省

2. 米国で不動産投資をする際に成功するためのポイント

米国で不動産投資をするときに成功するためのポイントは以下の5つです。

（１）信頼出来るエージェントを見つける

（２）アメリカ人の住環境や立地選択などをよく理解する

（３）出口戦略を立てておく

（４）投資目的を明確にする

（５）余裕のある投資プランを立てる

それぞれについて説明します。

（１）信頼出来るエージェントを見つける

米国不動産投資をする際に最も重要なポイントは、信頼出来るエージェントを見つけることになります。日本に在住しながら米国で不動産投資を行う場合、どの州に投資をすればいいのかなどの不動産投資に必要な情報を自身で集めることは、容易ではないためです。

そのため、エージェントに情報を集めてもらい、投資する地域や立地などのアドバイスをもらうことが重要になります。

（２）アメリカ人の住環境や立地選択などをよく理解する

 アメリカ人は学区を非常に重要視します。学区は1〜10のクラスに別れており、10に近い数字ほど良い学校に通うことが可能です。そのため、より良い学区のほうが人気も高いので、学区を意識して立地を選定する必要があります。

このように住むエリアを選ぶ時の重要視ポイントをよく理解しておくことが重要です。

（３）出口戦略を立てておく

 不動産投資するうえで出口戦略を立てておくことは非常に重要になります。あらかじめ出口戦略を立てておかないと、いざ不動産を売却しようとしても時間が掛かってしまうためです。さらに、出口戦略を意識せずに不動産を購入してしまうことで、不動産が売却しにくくなる可能性もあります。

（４）投資目的を明確にする

 投資目的を明確にしておくことも投資で成功するために重要なポイントです。例えば、キャピタルゲインを狙って不動産投資を行う場合、不動産価格が上昇したときに売却する必要があります。

この売却をする際に、あらかじめ投資目的を明確にしておくことで、売却のタイミングを逃す可能性を少なくすることが可能です。このように投資目的を明確にすることで、緻密な投資計画を立てることが出来ます。

（５）余裕のある投資プランを立てる

米国で不動産投資をするときに余裕のある投資計画を立てることは非常に重要になります。なぜなら、米国の不動産投資は中古物件を購入することが多いため、多額の修繕費が必要になる可能性があるからです。

仮に多額の修繕費が必要になった際に、資金がないと修繕出来ないので注意する必要があります。上記のようなリスクを軽減するためにも、資金的な余裕が出来る投資プランを立てるようにしてください。

3. 米国不動産投資で失敗するパターン

米国の不動産投資で失敗するパターンを紹介していきます。

(1) 学区を気にしないで購入する

 前述したようにアメリカ人は物件を選ぶときに学区を非常に重要視します。そのため、ランクの低い学区の物件を購入してしまうと、空室のリスクが高くなってしまうので注意が必要です。上記のように学区を気にせず物件を購入したことにより、空室が続いて家賃収入が得られないケースは珍しくありません。

そのため、米国で不動産を購入する際は必ず学区を確認してから購入するようにしてください。

(2) ホームインスペクションを実施しなかった

米国では、不動産を購入するときに、ほとんどの方がホームインスペクションを行います。不動産を購入したあとに瑕疵が見つかった場合は、事前に確認をしなかった買主の責任とされるためです。

しかし、米国で不動産投資をする方の中には、ホームインスペクションを実施しない方もおられます。そういった方が不動産購入後に多額の修繕費が必要になり、無駄な経費を支払うケースも少なくありません。こういった失敗をしないためにも、必ずホームインスペクションを実施するようにしてください。

(3) 売出しシーズンが過ぎてから売却してしまう

米国の引っ越しのピークは学校の夏休み期間中の6〜9月です。そのため、この時期を過ぎてから売却しようとすると、買い手がつきにくく売却まで時間が掛かります。どうしても短期間に売りたい場合は相場よりも安い値段で売却する必要が出てくるため、売却時期を意識するようにしてください。

4. まとめ

米国の不動産投資は他の海外不動産投資と比べて、安定性が高く取引の透明性が高いため、初めて海外不動産投資をする方におすすめです。ただし、日本人とアメリカ人の不動産に対する考え方の違いを理解していないと、大きなリスクを背負うこともあります。この記事を読んで、米国で不動産投資を検討する際の参考にして頂けると幸いです。