海外不動産投資とは？オススメ国や新興国と先進国の違いについて解説

1. 海外不動産投資とは？

海外不動産投資とは、海外の不動産を購入して家賃収入や売却益を得る投資方法です。

近年、多くのメリットがあることから、始める人も少なくありません。しかし、投資先が先進国か新興国かでも利回りやリスクが大きく異なるため、何も知らずに始めるのは危険です。

こちらの章ではまず海外不動産投資自体や先進国、新興国の特徴を解説します。

(1) 海外不動産投資の特徴

海外不動産投資の特徴として、以下のようなものが挙げられます。

①利回りがいい

海外不動産の利回りが良い理由は、経済が成長している国が多く物価上昇や所得の上昇によって家賃額も上昇し、将来的な収入が増えるからです。

一方で日本は経済成長が鈍化しており、諸外国と比較して物価が大きく上昇する確率も高くありません。そのため、日本よりも海外の不動産のほうが利回りが良いケースが多いのが実情です。

②キャピタルゲインで利益を得られる

キャピタルゲインで大きく稼げる理由も前述した利回りと同様に人口増加や経済成長により、賃貸需要が増加して不動産価格が上がる可能性が高いからです。

例えば、東南アジアの国は人口増加や経済成長が著しいため、物価が上昇や不動産需要の増加によって不動産価格の上昇が期待出来ます。

③リスク分散が出来る

海外不動産を所有することでリスク分散が可能です。例えば、円通貨がインフレによって価値が減少しても、海外不動産は外貨で収入を得るため、海外不動産からの収益はインフレによる影響をあまり受けません。

また、日本で予想外のトラブルが発生して収入が少なくなったとしても、海外不動産の収入があることで資金繰りの悪化などを防ぐことが可能です。

(2) 先進国の特徴

先進国とは技術水準や生活水準が高く経済発展が進んでいる国のことを指し、海外不動産投資としては以下の3つの特徴があります。

①安定性が高い

先進国は政治や経済が成熟しており、新興国と比較して政権が変わったときの影響などが大きくありません。そのため、長期的に安定した運用が出来ます。また、地価の変動も少なく、発展途上国のように地価が大きく高騰することや下落することが珍しいのも特徴です。よって、キャピタルゲインを狙う投資ではなく、安定したインカムゲインを狙う投資先に向いています。

②法律が整備されている

法律の効力がどれだけあるかは外国不動産に投資するうえで、非常に重要な要素になります。例えば、法が整っていない国では、資格がなくても不動産取引が出来るため、不動産詐欺が横行しています。また、登記制度が整っていないため、購入したはずの土地が自身のものだと証明出来なくて没収されるといったトラブルも珍しくありません。上記のような事態は法律が整っている先進国で起きることはほとんどありません。そのため、リスクが低く安定した投資を行いたい方に向いています。

③利回りが低い

先進国は発展途上国などと比較すると、利回りが高くありません。経済や物価が安定しており、家賃上昇や不動産価格の上昇がそれほど期待出来ないためです。例えば、日本と同様に少子高齢化が進行しているドイツの場合は、将来的な人口伸長を他の国と比較してもあまり見込めません。したがって、不動産需要の増加を見込むことが難しく、高い利回りも出しにくくなります。

(3) 新興国の特徴

新興国とは経済水準が低いものの、今後高い成長が見込める国のことで特徴は以下の3つになります。

①利回りが高い

新興国は発展している最中の国のため、ある程度発展している先進国と比較して、不動産価格が上昇しやすく利回りが高い傾向にあります。経済成長や人口増加によって物価の上昇や不動産需要の増加が期待されるためです。特に不動産価格は数年で倍以上に値上ることもあるため、売却益で大きく稼げる可能性もあると言えます。ただし、新興国は不動産の建設が途中で止まることなど予想外のトラブルが多いため、リスクが高いのも事実です。

②カントリーリスクがある

新興国は政治や経済状況が成熟している先進国と比べると、カントリーリスクが高いです。カントリーリスクとは、投資した国で政治不安や金融危機などが起こり価格変動や暴動による破壊などが起こるリスクのことを指します。

例えば、2019年に発生した香港の民主化デモがわかりやすい例です。このデモによって建築物が破壊され、一時的に香港の不動産価格が下落をしました。

上記のようなデモは、政情が不安定な新興国の方が先進国よりも起こりやすいです。そのため、新興国に投資をする場合は、その国の情報を日頃から収集しておくことが重要になります。

③法律が整備されていない

新興国は先進国よりも政治状況が成熟していないため、法律が整っていません。そのため、法律がいきなり大きく変わることがあるので注意が必要です。例えば、現在外国人投資家への規制が少なくとも、政権が変わったことにより外国人の物件の売買を規制するなど、外国人が不利になる規制が設けられる可能性があります。

上記のように優遇されていた状況だったものが厳しく規制されることや、税法の変更などによって不利な状況になる可能性を想定しておくことが重要です。

2. 海外不動産投資でオススメの国

海外不動産投資でオススメの国は以下の4つです。

それぞれの国について説明します。

(1) 米国

米国は海外不動産投資でおすすめしたい国のひとつになります。不動産取引の透明性が高く、外国人投資家でも不動産投資が行いやすい環境が整っていることや人口が現在でも増加していることが理由です。

先進国の中でも高い収益を狙うことが可能なうえ、不動産の情報収集もしやすいため、立地分析や不動産業者の情報を分析することでリスクを軽減することが出来ます。安定性と収益性が高いので、初めて海外不動産投資をする方におすすめです。

(2) 英国

米国と同様に不動産取引の透明性も高く、経済的にも安定しているためリスク分散を目的とした投資がおすすめです。また、首都のロンドンは留学生が多く、学生寮への投資は高い利回りや入居率が予想されるので、空室リスクを抑えられると言えるでしょう。

ただし、大都市の不動産価格は非常に高いため、まとまった自己資金が必要です。ある程度の自己資金があり、米国以外の先進国に投資したいならイギリスを検討してみてください。

(3) カンボジア

カンボジアは高い収益を狙っている投資家におすすめの投資先になります。経済が成長しており人口も増加しているため、不動産需要も増加傾向にあるためです。つまり、不動産価格も上昇していて売却益が期待出来ます。

また、米ドルが国内に流通しており決済で利用出来ることも、おすすめする理由のひとつです。取引量も多く信頼性の高い通貨である米ドルを利用してカンボジアに投資することで、米ドルでのリスク分散が可能になります。このように新興国の特徴である高いキャピタルゲインとインカムゲインが予想できるうえに、安全性の高い通貨である米ドルでリスク分散が出来るのは大きなメリットです。

(4) タイ

タイは新興国の中ではリスクが低い国と言えます。現地に居住している日本人が多く、信頼出来る現地の日本人エージェントが見つかりやすいので情報収集がしやすいためです。さらに、人口が増えており経済も成長しているため、高い収益性が予想されます。ただし、エリアによってはすでに不動産価格がある程度上昇しており、利回りが低いケースもあるので注意が必要です。

3. まとめ

海外不動産投資は国内不動産よりも利回りが高いことが特徴です。ただし、新興国や先進国によって利回りやリスクが異なるため、違いを良く理解することが重要になります。海外不動産投資を検討する際に、ぜひこの記事を参考にして頂けると幸いです。