海外不動産投資の節税はできなくなる！今後の対策方法とは？

1. 海外不動産投資にかかる税金

まずは海外不動産投資をする際にかかる税金について解説していきます。

(1) 海外不動産投資にかかる税金

基本的に税金について不動産を取得時と保有時、譲渡時に分けて考えます。国によっても異なりますが、この3つの状態でそれぞれに課税されることにはほとんど変わりがありません。

まず取得時ですが、このときには取得税や登録免許税のようなものがかかります。保有時には固定資産税が課せられます。収益にかかるのは所得税や法人税です。さらに譲渡時にもかかります。

ただし、繰り返しますが国によって異なるので、予め各国の実情を確認しておくことが大切です。いずれにしても、海外では不動産投資に税金がかかるということです。税率はそれぞれについて異なるので、不動産会社にて確認するようにしてください。

(2) 二重課税を防ぐ「外国税額控除」がある

外国税額控除というのは、日本での所得税などを計算するときに、外国で納付した税金を差し引くことを許可される制度です。ただし、全額が控除できるわけではありません。詳しくは、国税庁のページより確認してみてください。

2. 海外不動産投資を利用した節税スキームとは

所得税法（昭和四十年法律第三十三号）によると、年収2,000万円の人がアメリカ不動産投資をして600万円の減価償却費を計上すると、所得税は以下のように変化します。

所得税の速算表

出典：国税庁

・ 2,000万円×40%−2,796,000 ＝5,204,000万円
・ (2,000万円- 600万円)×33%−1,536,000＝3,084,000万円
・ 5,204,000万円-3,084,000万円＝2,120,000万円

課税対象所得が下がるので所得税率も下がるわけです。

しかし、改正後にはこのような減価償却費が計上できなくなり、節税対策として使えなくなりました。これは国として当然の策と言えるでしょう。なぜなら、従来のような方法が使われてしまえば、国に入る税金の額が少なくなってしまうからです。このような事態を阻止して、少しでも税収を増やそうというのは国家として当然の判断と言えるでしょう。

3. 税制改正大綱によって節税スキームが禁止に

税制改正大綱によって、先ほどご紹介した方法が使えなくなりました。なぜこのようなことになったか、その理由を詳しく見ていきましょう。

(1) 海外不動産投資の節税スキームが禁止された背景

この改正が行われる前に、富裕層が節税のために海外不動産を買い漁ったというのが、この改正が実施された理由です。さらに、海外不動産を取り扱う不動産会社も、「節税に役立つ」ということを全面に押し出して購入させようとしました。

実際にはこれより何年も前から問題視されていたのですが、事実上は放置されていました。しかし、あまりにもひどい状況となったため、国税庁がこのようなことを防ぐために法律の改正に踏み切ったのです。

この流れは元に戻らないものと思われるため、これから節税目的として海外不動産を購入するのは避けた方がいいでしょう。節税目的で購入したつもりが、思わぬ下落を招いて大きな損につながるという可能性もあります。

(2) 税制改正大綱の内容

簡単に言うと、減価償却費を計上した赤字申告はできなくなるということです。さまざまな税金についていろいろと細かい規定がされていますが、いずれにしても、もうこれまでのような節税はできないという認識で間違いありません。

ただし、この改正は、節税のために不動産を購入した人に大きな影響を与えますが、投資を考えている人にとっては、それほど大した問題ではありません。なお、改正の内容を詳しく知りたいという方は、国税庁のホームページなどをチェックしてみるといいでしょう。

国税庁参考資料：令和４年度税制改正の大綱

(3) 法人の場合はまだ活用できる？

この改正の対象は個人であるため、法人なら従来のような方法が使えます。しかし、税金を全く払わなくて良いというわけではありません 手間暇を考えるとわざわざ節税のために法人を設立するというのは割に合わないでしょう。

そもそも、赤字が出るかどうかさえわからないというのが実情です。赤字があれば確かに税金を削減できますが、そのタイミングで赤字が出るかどうかを予測するのはほとんど不可能です。しかも、法人の設立には多くの手間やコストがかかります。いずれにしても、トータルで考えれば、節税対策のためだけに法人を設立するというのは得策ではないでしょう。

4. 海外不動産投資における節税禁止後の対応策

節税ができなくなったので海外不動産投資に魅力がなくなってしまうかと言えば、そのようなこともありません。今後は下記のような方法で対応することが考えられます。

・ 不動産投資の本質的な利益を狙う
・ 国や物件の選び方を変える
・ 法人名義に切り替える

それぞれ詳しく見ていきましょう。

(1) 不動産投資の本質的な利益を狙う

不動産投資の本質的な利益を狙うことが、もっとも効率的と言えるでしょう。不動産投資は、インカムゲインやキャピタルゲインという2つの投資方法で利益を狙うことが可能です。

不動産に関しては投資目的によって、選ぶ物件が異なります。例えば、安定した家賃収入を得るなら、賃貸ニーズが高いエリアの物件を選びます。一方、キャピタルゲインを投資目的にするなら、リセールバリューが高いエリアの物件を選ぶ必要があります。同じく、節税を目的に投資するなら、節税に適した物件を選ぶ必要があります。

つまり、ここは節税目的ではなく、収益がきちんと得られる物件を選ぶことが重要になります。

(2) 国や物件の選び方を変える

節税ではなく本質的な投資の利益を狙うのであれば、投資をする国や物件をしっかりと選んでから行う必要があります。

例えば、今までアメリカ不動産投資では節税が主流にしていましたが、エリアを変えて安定した家賃収入を狙える物件を選んだり、また国を変えて、東南アジアの不動産を投資して、キャピタルゲインを狙うなど、自分の投資目的に合った国、そして不動産を選ぶようにしましょう。

(3) 法人名義に切り替える

先ほど述べましたが、個人での節税スキームは使えなくなったが、法人ではまだ適用されています。よって、不動産の名義を法人名義に切り替えることも一つの手法と言えます。

しかし、法人にすることによって様々な費用が発生します。結果、節税効果よりも支出する費用が方が多くなるケースも考えられますので、慎重に検討することが重要と言えます。

5. まとめ

今回は、海外不動産投資にかかる税金や、改正された法律について詳しくご紹介しました。従来の方法では個人での節税はできなくなりましたが、法人であればまだ適用されています。

本来、投資は収益を得ることです。よって、きちんと収益を得た上で節税にも繋がることができなら一番理想ではありますが、ただ節税のために海外不動産投資をすることはあまりオススメできません。

これから海外不動産投資を検討されている方は、ぜひこちらの記事を参考に正しい投資プランを立てるようにしてください。