海外不動産投資の減価償却を利用した節税が出来なくなった？税制改正の内容や海外不動産投資の税金について解説します！

1. 海外不動産に掛かる税金

海外不動産投資に行う際に掛かる税金について、時系列で大きく3つに分けることが出来ます。

（１）不動産取得時の税金

（２）不動産保有時の税金

（３）不動産譲渡時の税金

それぞれについて説明していきます。

(1) 不動産取得時の税金

海外不動産を取得しても、日本からは基本的に課税されることはありません。ただし、投資先によっては、登録免許税に相当する税金や固定資産税の清算金を支払わないといけないケースがあります。投資先によっても異なるため、詳しくは仲介会社などに問い合わせるようにしてください。

(2) 不動産保有時の税金

不動産保有時に掛かる税金は以下の2つです。

①住民税と所得税（国内と物件の所在国）

②物件がある国の固定資産税に相当する税金

それぞれについて説明していきます。

①住民税と所得税（国内と物件の所在国）

不動産投資から賃貸収入を得ていた場合、日本国内の不動産投資と同様に住民税と所得税が課税されます。しかし、投資先の国でも不動産から得た収入に対して、所得税や法人税に相当する税金などが課税される国があるので注意が必要です。そのまま漫然と確定申告を行うと、二重課税となってしまう恐れがあるため、「外国税額控除」という制度を利用することが必要です。

外国税額控除とは、日本で所得税を計算した際に、海外で納付した一定の税金を差し引くことが出来る制度を指します。この制度を利用することで二重課税を防止することが出来ますが、租税条約を締結している国に限られるため、注意するようにしてください。

②物件がある国の固定資産税に相当する税金

購入した物件がある国によって、固定資産税に相当する税金が掛かります。例えば、アメリカの場合、不動産を所有している間に固定資産税が課税されます。ただし、固定資産税は州によって税率が異なるため、注意が必要です。また、タイの場合は「新土地家屋税」という固定資産税に相当する税金が掛かります。このように国によって掛かる税金が異なるため、投資する国によって課税される税金を把握しておくことは重要です。

(3) 不動産譲渡時の税金

海外にある不動産を売却した場合は、日本の譲渡所得税が課税されます。さらに、不動産を保有している国で譲渡所得に相当する税金が課税される国もあるため、家賃収入と同様に外国税額控除の適用を受けることが重要です。

2. 海外不動産の減価償却を利用した節税は出来なくなった

2019年に発表された税法の改正大綱によって、海外不動産投資の減価償却を利用した節税が出来なくなりました。では、どういった方法による節税方法が出来なくなったのでしょうか？

節税スキームについて詳しく説明していきます。

(1) 改正前の節税スキーム

最も多く活用されていたアメリカの不動産投資を例にして解説します。今まではアメリカの不動産に投資して減価償却費を計上し、不動産投資によって発生した赤字を損益通算することで、節税することが出来ていました。

不動産の評価がアメリカは建物80％、土地20％になります。

一方で日本の場合は、建物が20％、土地80％であるため、アメリカのほうが多額の減価償却が計上することが可能だったのです。例えば、同じ2,000万円の不動産でも日本の場合は、土地が1,600万円で建物が400万円になるため、減価償却の対象は400万円になります。

一方でアメリカの場合は、土地が400万円、建物が1,600万円になるので、減価償却の対象が1,600万円であるため、日本よりも計上できる減価償却費が多い状態でした。こういった理由からアメリカの不動産投資を利用する節税が盛んに行われていたのです。

(2) 富裕層の多くが海外不動産に投資して節税を行っていたことが問題視された

前述したように、富裕層を中心に節税目的で海外不動産投資を始める人が多かったことにより、それが問題視され税制が改変されました。税制が改変された結果、この節税は利用出来なくなったのです。ちなみに、不動産投資会社が大々的に節税をメリットとして謳っていたことも、海外不動産投資による節税が問題視された要因になります。

3. 税法の改正によって変更された内容

税法の改正された内容を簡単に説明すると、令和3年以降の確定申告で海外不動産の減価償却費を計上することで不動産所得が赤字になった場合でも、損益通算出来ないというものです。ただし、この税法の改正による対象は個人投資家であるため、法人は従来どおり損益通算することが出来ます。

なお、この改正により減価償却費の計上による節税が出来なくなりましたが、物件売却時の計算において減価償却費を差し引かなくてもよくなったため、売却時の納税額については税負担が軽減されることになります。

参考：財務省

4. 改正後の海外不動産投資の変化予測

上記の税法の改正によって節税が出来なくなったことで、海外不動産投資はどういった変化が起きると考えられるのでしょうか？

それは以下の3つです。

（１）キャピタルゲインやインカムゲインがより重要視される

（２）法人は従来どおり減価償却費の計上が出来る

（３）新興国への投資が増加する可能性がある

それぞれについて解説します。

(1) キャピタルゲインやインカムゲインがより重要視される

改正前の海外不動産投資は節税目的の投資が多くありました。しかし、節税が出来なくなったことにより、家賃収入によるインカムゲインと不動産売却によるキャピタルゲインがより重要視される可能性が高いです。そのため、人口増加や経済成長による不動産価格の上昇が見込める国への投資が増える可能性があります。

(2) 法人は従来どおり減価償却費の計上が出来る

前述したように2020年の税法の改正は個人が対象であるため、法人は従来どおり減価償却を計上することが可能です。法人が所得する海外の中古不動産は問題なく節税に利用できるため、特に影響はありません。

(3) 新興国への投資が増加する可能性がある

海外不動産投資による節税が出来なくなったため、前述したように投資家が海外不動産とする目的が家賃収入によるインカムゲインと不動産売却によるキャピタルゲインが目的になるケースが多いです。そのため、大きなインカムゲインとキャピタルゲインを期待出来る新興国への投資が増加する可能性があります。ちなみに、新興国とは経済水準が低いものの今後高い成長が見込める国のことです。新興国への投資を検討する際はカントリーリスクや法整備が整っていないリスクといったデメリットがあるため、注意するようにしてください。

5. まとめ

海外不動産による減価償却費を利用した節税は2020年の税法の改正によって利用出来なくなりました。減価償却費を利用した節税の可否は不動産投資の損益に大きな影響を与えるため、改正された内容をよく理解しておくことが重要です。海外不動産投資を検討する際の参考にして頂けると幸いです。