海外不動産投資の失敗パターン7つ！知っておくべき対策方法とは？
しかし、多くの失敗にはパターンがあるので、実例を知っておくだけでも、同じような失敗を回避することができます。そこで今回の記事では、海外不動産投資の失敗例や対策方法などについて詳しく解説していきます。
海外不動産投資で失敗するのが怖がれている方、どのような失敗例があるのかについて把握しておきたい方は、ぜひ最後までお読みください。
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目次
1. 海外不動産投資の失敗例7つ
まず最初に、海外不動産投資の失敗例について把握しておきましょう。
大きく下記7つの失敗例があります。
・ プロジェクトが頓挫した
・ 不動産会社が逃げてしまった
・ 物件の劣化に気づけなかった
・ カントリーリスクを考慮していなかった
・ 管理会社が倒産した
・ 保証賃料が入らなかった
・ 家賃収入を送金できなかった
失敗例のなかには、海外不動産ならではのケースもあれば、国内の不動産でも起こるようなこと出来事もあります。いずれにしても、どのような事態が起きるのか、また、そのようなことが起きたときにどういう対応をすればいいのかなどを確認しておくことが大切です。次の章から、それぞれの失敗例について詳しくご紹介して行きます。
(1) プロジェクトが頓挫した
海外では建設前に支払いを行う「プレビルド方式」を用いることが多く見られます。これに慣れていないと思わぬ失敗をしてしまうので気をつけなければいけません。
日本では物件が完成してから代金を支払うのが一般的ですが、海外では違うこともあるのです。プレビルド方式には価格が割安であるという特徴があります。また、工事が進むにつれて価格が上昇していくため、キャピタルゲインを得られます。建物完成時にすぐ売却しても売却益を得られるケースがあります。
しかし、建物が完成できるまで不動産会社やデベロッパーが倒産するなどの理由から、プロジェクト自体が頓挫してしまい結局は完成しなかったこともあります。物件が完成しなくてもお金は戻ってきません。つまり、支払ったお金は溝に捨てたのと同じことなります。
このような悲劇を避けるためにはプレビルト物件に投資する際には、開発会社の実績、販売不動産会社実績や財政面をチェックしておくことが大切です。
(2) 不動産会社が逃げてしまった
国内でも稀に起きるケースですが、海外では不動産会社が逃げてしまったような詐欺が多く起きています。不動産会社が逃げてしまえば、それまでに払ったお金も返ってきませんし、もちろん物件も手に入りません。
このようなリスクを防ぐには、不動産販売会社の実績や財政面をきちんと調べる、また海外ではなく、国内にある不動産会社に限定するなどの対策を立てるようにしましょう。
(3) 物件の劣化に気づけなかった
国内なら管理を委託していても自分の目で確認できますが、海外不動産では、そう簡単にいきません。そのため、劣化に気づきにくく、何年かぶりに現地に行ってみたら物件の劣化が著しかったということもあります。
このような被害を防ぐためには、信頼できる管理会社に管理を委託したり、こまめに現地の情報を伝えてもらうようにしなければいけません。
(4) カントリーリスクを考慮していなかった
カントリーリスクとして、下記のようなことが想定されます。
・ 急激なインフレ
・ 国債の債務不履行
・ 戦争や内乱
・ 自然災害
など。どのリスクも正確に予測するのは難しいですが、各国の内情や立地条件、政治的な背景などを事前に確認しておけばある程度は防ぐことはできます。
このようなリスクは失敗例として大変多いのですが、その一方で把握が難しいという問題もあります。そのため、過去にどのようなことが起きていたのかなどを確認しておけば、よりリスクを回避できるようになるでしょう。
(5) 管理会社が倒産した
現地の管理会社に委託していると、倒産に気づかないといった信じられない事態も起こります。急に入金がされなくなったので確認してみたら、すでに倒産していたなどのケースです。
日本では数は少ないですが、実際に管理会社が倒産したケースがあります。この失敗を回避するには、定期的に入金チェックをする、管理会社と打合せをするなど、不動産管理会社との信頼関係構築が何よりも重要になります。
(6) 保証賃料が入らなかった
賃料が保証されている物件を購入する場合は、下記のようなことを予めチェックしておきましょう。
・ 保証賃料の実情
・ 賃料の相場
・ 入居者層
保証すると言うだけで安心する方は多いと思いますが、重要なのは、実際にどのような入金が行われているのか、過去の実績はあるのかなどを確認して、このような失敗を防ぐことです。
(7) 家賃収入を送金できなかった
国によっては、自国通貨の海外送金に規制をかけています。家賃収入はその国の通貨で得られますが、現地の管理会社で送金に対応してもらえないこともあります。
どんなに家賃収益が増えても、日本に送金できなければ国内で使えません。このような失敗を防ぐ方法は、各国の送金規制をチェックして、そもそも投資自体はしないことです。
収益があれば必ず送金してもらえるという思い込みは厳禁です。そもそも、収益が現地の通貨であるという時点で何かと手続きが必要なので、このようなリスクも考慮したうえで、 物件を購入したり投資する先の国を選別するようにしましょう。
2. 海外不動産で失敗しないための3つポイント
最後に、海外不動産で失敗しないためのポイントを3つご紹介します。ぜひおさえておきましょう。
・ 信頼できるエージェントを見つける
・ 実績がある不動産会社で購入する
・ リスクを事前に認識する
では、それぞれ詳しく見ていきましょう。
(1) 信頼できるエージェントを見つける
海外不動産の投資では、エージェントとの信頼関係が大変重要です。特に現地で活動をしているエージェントなら、効率よく情報収集をするようにしましょう。
海外不動産投資は何よりも問題なのは言語の壁です。取引などは現地の言葉でやりとりをする必要があるため、できれば日本人、あるいは日本語が話せる人を選びたいところです。
また、エージェントでも個人差があります。失敗しないためには、過去の実績などを調べて本当にスキルがある、信頼できるかどうかをチェックしておかなければいけません。
(2) 実績がある不動産会社で購入する
実績がない不動産会社で購入すると思わぬトラブルにつながります。海外の不動産投資は現地のルールやしきたり、習慣などを知り尽くしていなければいけます成功はできません。
したがって、実績豊富な不動産会社に依頼し、 スムーズな投資ができるようにする必要があるのです。販売実績、売上業績などの情報をホームページで確認したり、会社の口コミ等もチェックするといいでしょう。
(3) リスクを事前に認識する
上記にて書いたようにカントリーリスクやプロジェクトの頓挫なども含めてさまざまなリスクがあります。このようなリスクを事前に認識しておくだけでも失敗する確率は減ります。
メリットだけではなく、リスクもきちんと理解したうえで投資するようにしましょう。
3. まとめ
今回は、海外不動産投資の失敗例や失敗しないためのポイントなどについて詳しく紹介しました。海外不動産投資はもともとハードルが高いので、初心者にとってはなおさら慎重にならないといけません。
また、リスクが分かっていても失敗してしまうということもあります。「こんなはずじゃなかった」と後悔してからでは遅いので、事前にさまざまな失敗例を把握して、同じような失敗を繰り返さないようにしましょう。
Asset Oceanが根本的に解決を目指す課題は、海外不動産投資のハードルを下げ、市場を活性化させることです。
