アメリカで不動産投資をするメリット・デメリットとは？購入手順も合わせて解説します！

1. アメリカで不動産投資をする際のメリット

アメリカで不動産投資をするメリットは以下の3つです。

（１）人口が増加しているため不動産価格が上昇する可能性がある

（２）ドルで資産形成が出来る

（３）不動産投資が行いやすい

それぞれについて説明します。

(1) 人口が増加しているため不動産価格が上昇する可能性がある

 アメリカは先進国の中では、安定して人口が増加している数少ない国のひとつです。そのため、不動産需要が増加していくことが予想され、不動産価格の上昇も期待出来ます。このように、先進国という安定した国でありながら、キャピタルゲインを狙うことが出来るのは大きな魅力です。

(2) ドルで資産形成が出来る

 アメリカで不動産投資を行うということは、不動産からドルで収益を得られるため、ドルで資産形成を行うことが可能です。ドルは基軸通貨として、世界で最も流通している通貨になります。そのため、信頼性が非常に高い通貨です。上記のように信頼性の高い通貨で投資が出来ると通貨危機が起こるリスクが低いので、安定した資産を形成することが出来ます。

(3) 不動産投資が行いやすい

アメリカは他の国と比べて不動産投資が行いやすいです。

その理由は以下の4つになります。

・他の国と比べて日系の不動産投資会社が多い

・現地の日本人エージェントが見つけやすい

・エスクロー会社（第三者）が取引に入る

・不動産に関する情報がデータ登録されている

上記の理由から不動産取引の透明性が高く、外国人でも不動産投資が行いやすい環境が整備されています。

2. アメリカで不動産投資をする際のデメリット

アメリカで不動産投資をする際のデメリットは以下の3つです。

（１）ローンが日本より利用しにくい

（２）考え方の違いや言葉の壁がある

（３）自然災害のリスクがある

それぞれについて説明します。

(1) ローンが日本より利用しにくい

基本的に非居住者である日本人に、融資をしてくれるアメリカの銀行は多くありません。また、仮に融資をしてくれる銀行があったとして、審査基準が厳しいことや金利が日本と比べて高いことが考えられます。そうすると日本国内で融資を受けたいところですが、日本の銀行から融資を受ける場合も国内に担保となる不動産を所有していることや、融資出来る不動産の地域が限定されているなどの条件がある場合がほとんどです。

このように、国内不動産投資と比較して融資を受けるハードルが高いので、アメリカでの不動産投資を検討する際は資金の目処を立てておく必要があります。

(2) 考え方の違いや言葉などの壁がある

 アメリカで不動産投資をする際に気をつけるべきことは言葉と風習の違いです。言葉が通じないと契約内容の確認も出来ないうえに、購入後のやり取りもスムーズに出来ません。

また、考え方の違いについても要注意です。例えば、アメリカ人が物件を選ぶ際に重視するのは、シャワールームの数や車庫の有無、庭が挙げられます。このように日本人と好む条件が違うため、アメリカ人の住環境の好みを把握しておくことは非常に重要です。

(3) 自然災害のリスクがある

アメリカは日本と違って地震のリスクは少ないですが、ハリケーンや竜巻といった自然災害のリスクがあります。特にアメリカ南部のテキサス州やフロリダ州といった地域はハリケーンによる被害が多いので、要注意です。

ハリケーン被害では2005年に発生した、「カトリーナ」による被害を覚えている方もいるのではないでしょうか。このハリケーンの影響で堤防が決壊し、ニューオリンズ市の大部分が水没するなど大きな被害をもたらしており、被害総額は約14兆7000億と言われています。上記のような自然災害によって不動産が倒壊するといったリスクがあるため、不動産をどこで購入するのかはよく検討することが必要です。

3. アメリカ不動産投資で失敗しないためのポイント

アメリカの不動産投資で失敗しないためのポイントは以下の3つです。

（１）学区を意識して立地を選択する

（２）信頼出来るエージェントを見つける

（３）物件の状態をよく確認する

それぞれについて説明します。

(1) 学区を意識して立地を選択する

 アメリカ人は学区のランクを非常に重視するため、学区を意識した立地選びが重要です。学区は1〜10ランクに格付けがされており、数字が高いほど優秀な学校のため人気があります。ちなみに、学区のランクが低い地域にはいわゆる不良が集まるため、治安があまりよくありません。

(2) 信頼出来るエージェントを探す

信頼出来るエージェントを見つけることは非常に重要になります。海外にあるため現地の不動産を確認しに行くことが難しく、購入後も物件の状態などを自身で確かめることが難しいことが理由です。信頼できるエージェントを見つけることが出来たら、安心して任せることが出来ます。

(3) 物件の状態をよく確認する

アメリカで中古物件を購入する場合は、物件の状態をよく確認することが重要になります。日本と異なりアメリカでは中古物件でも価値が下落しにくいため、築古の物件が多く取引されているためです。築古のため設備などに問題が生じる可能性が高く、物件を引き渡す前にホームインスペクションを行って物件の状態を確認するのが一般的になっています。

ちなみに、ホームインスペクションとは住宅診断のことで物件の外装や内装など様々な状態を把握する調査のことです。購入後の修繕を少なくするためにも、ホームインスペクションは必ず実施するようにしてください。

4. 実際にあった失敗事例

アメリカで不動産を購入する際によくある失敗が立地選定の失敗です。前述したように、アメリカと日本では好立地の条件が異なります。そのため、日本の不動産投資の感覚で物件を購入してしまうと、アメリカ人に人気がない立地を購入してしまい、空室リスクが発生してしまうのです。

上記のような失敗をしないためにも、日本人とアメリカ人の考え方の違いをよく理解するようにしてください。

5. アメリカで不動産を購入するときの手順

アメリカで不動産を購入するときの手順は以下の8つになります。

（１）信頼出来るエージェントを探す

アメリカでは、基本的に売主と買主の両方にエージェントが付いて、それぞれにとって有利になるようにエージェント間で交渉が行われます。そのため、優秀なエージェントを見つけることは不動産取引を成功させるうえで非常に重要です。

特に外国人が不動産取引を行う際には、物件選びから取得後の管理会社についてもサポートしてくれるため、慎重に選ぶようにしてください。

（２）アメリカの銀行で口座開設する

アメリカで不動産投資をする場合、家賃収入を得るための口座をアメリカの銀行で作成しておくことが重要になります。

日本円に換金する際の為替変動のリスクを軽減することが出来るためです。

（３）物件を探す

アメリカで不動産を探す場合、MLS（Multiple Listing System）を利用して不動産情報を探します。このシステムには、不動産取引に関わる多くの情報が掲載されており、売買履歴や修繕履歴などについても確認することが可能です。

ただし、すべて英語で記載されているため、英語が読めない場合は希望の条件を設定して、エージェントなどに検索してもらうようにしてください。

（４）オファーをする

購入したい物件が決まったら、売主のエージェントに購入を申し込みます。その後、売主と希望の購入価格や引渡し日などの詳細な条件の交渉を行っていきます。交渉は基本的にエージェント同士が行うため、エージェントと密に連携を取るようにしてください。

（５）エスクローをオープンにする

お互いに条件に合意したら、エスクローという資金や不動産購入前の事務処理を行ってくれる第3者機関に今後の手続きをおまかせします。その際に、手付金を入金するためのエスクローを開設することが必要です。

ちなみに、手付金に関しては仮の売買契約が成立後、1週間以内に支払う必要があります。

（６）物件をホームインスペクターに調査してもらう

契約後にホームインスペクターを雇い物件を調査してもらいます。この際に、設備や水漏れなどが発生していないかなどを確かめ、修繕が必要な場合は売主に修繕依頼を行うのが一般的です。

（７）ローン審査が始まる

ローンを組む場合は、このタイミングで物件の査定や融資審査が行われます。万が一、物件の評価額が購入価格よりも低い場合は資金を補う必要があるので、注意が必要です。

（８）不動産の所有権が譲渡される

 所有権が譲渡される日までに購入代金を支払い、エスクロー会社で書類などにサインを行います。その後、エージェントが物件の登記をして、鍵を受けとり取引が完了です。

6. まとめ

アメリカの不動産投資は他の海外不動産投資と比べて安定性が高く、取引の透明性が高いことが特徴です。ただし、日本と好立地の条件などについて違いがあるため、違いを良く理解することが重要になります。

この記事では上記の内容を詳しく書いているため、アメリカで不動産投資を検討する際の参考にして頂けると幸いです。