【初心者必見！】カンボジアで賃貸用不動産を購入するときのポイントを紹介！

1. カンボジアで賃貸用不動産を購入するときの注意点

カンボジアで賃貸用不動産を購入する時の注意点は以下の3つがあります。

（１）外国人に対して不動産の所有制限がある

（２）中古物件が購入しづらい

（３）プレビルド方式で購入する

それぞれについて説明していきます。

(1) 外国人に対して不動産の所有制限がある

外国人はカンボジアで不動産投資をする際に不動産の所有制限があるため、注意が必要です。

制限は以下の3つになります。

・土地の所有が出来ない

・建物の1階部分や地価部分が所有出来ない

・建物全体の70％までしか所有出来ない

このような規制があるため、2階以上のコンドミニアムが主要な投資対象となります。

(2) 中古物件が購入しづらい

カンボジアは中古物件の取引があまり行われていません。外国人が購入出来るコンドミニアムの多くが新築物件であるため、中古物件が購入しづらいのがその一因です。

(3) プレビルド方式で購入する

カンボジアは多くの不動産がプレビルド方式で建設されています。プレビルド方式とは、不動産の竣工前に購入を決定し購入費の一部を支払う方法です。日本と違って完成してから購入費を支払う形ではないため、完成後の物件を実際に見てから投資することが出来ないデメリットがあります。

また、デベロッパーの倒産などで建設が止まってしまった場合、先に支払った購入費が返金されないケースもあるので注意が必要です。

2. カンボジアで外国人が土地を購入する方法

前述したようにカンボジアは、基本的に外国人が土地を購入することが出来ません。

ただし、以下の2つの方法であれば購入することが可能です。

（１）共同出資で現地法人を作る

カンボジアの方と共同で現地法人を作ることで、土地を購入することができるようになります。ただし、過半数の株式をカンボジアの方が所有する必要があるため、注意が必要です。過半数の株式を所有させることは、会社の決定権を渡すことになりますので、リスクが非常に大きいため、本当に信頼できるパートナーなのかどうかを慎重に検討するようにしてください。

（２）結婚して土地を購入する

カンボジアの方と婚姻関係にある外国人は、配偶者となるカンボジア人の名義で土地を購入することが可能です。ただし、土地の権利はカンボジアの方の名義になるため、離婚した場合はすべて配偶者の物になります。

つまり、万が一離婚してしまった場合は相手の財産になるので、結婚について慎重に決める必要があります。

3. カンボジアで賃貸用不動産を購入するときのポイント

カンボジアで賃貸用不動産の購入で失敗しないためには、下記3つのポイントを抑える必要があります。

（１）信頼出来るエージェントを見つける

（２）プレビルド方式であるため開発会社の資金、実績をきちんと確認する

（３）空室リスクがあることを理解しておく

それぞれについて説明していきます。

(1) 信頼出来るエージェントを見つける

どの国の不動産投資でも最も重要なポイントは、信頼出来るエージェントを見つけることです。国外の不動産となるなおさらです。海外の不動産となると言葉の壁、土地勘の壁など、自分で現地の不動産情報を集めることが非常に困難であり、そもそも情報の正確さを判断することも難しいです。

そのため、現地の情報を正しく教えてくれるエージェントは、海外不動産投資を成功させるうえで欠かせない存在になるのです。なお、タイ、フィリピンなどの東南アジアの国と比較して、カンボジアの不動産を取り扱う会社はまだ少ないのが実情です。

エージェントを探される時は、いきなり現地の会社よりは、日本国内に本社があり、現地に支社があるような会社は安心できるでしょう。また、物件購入後の入金などのやり取りもありますので、日本人スタッフが対応可能な会社は、よりスムーズに取引ができるのもポイントとなります。

(2) プレビルド方式であるため開発会社の資金、実績をきちんと確認する

前述したように、カンボジアから始め東南アジアの多くが、プレビルド方式を採用しています。プレビルド方式の場合は契約時に頭金を支払っているので、たとえ途中で建設が中止になったりなど不測の事態に備えて、建設実績が多く、資金力の強い開発会社を選ぶことが重要です。

万が一建設の途中で止まる可能性があることを察したら、プレビルド方式は不動産が完成前でも売却が出来るので、早めに売却することをオススメします。

(3) 空室のリスクがあることを理解しておく

カンボジアでの投資対象であるコンドミニアムは高級物件であるため、現地の一般の方が借りることは非常に難しいです。そのため、入居者は現地の富裕層か外国人に限られるので、物件の立地などを厳選しないと空室リスクが高くなります。基本、カンボジアはペノンペンの物件に限定するといいでしょう。

4. カンボジアで不動産を購入するときの手順

最後に、カンボジアで不動産を購入するときの手順を紹介します。

（１）情報収集をしながらエージェントや仲介会社を探す

（２）現地視察をする

（３）契約を締結し頭金を支払う

（４）物件完成後残債を支払い引き渡しを受ける

それぞれについて解説します。

（１）情報収集をしながらエージェントや仲介会社を探す

上記にも書きましたが、カンボジアで不動産購入で成功させるには、信頼出来るエージェントや仲介会社を見つけることは非常に重要です。そのため、セミナーやインターネットなどで情報を集めて、信頼出来る会社かどうか見極め必要があります。

信頼出来る会社かどうか見極めるための主なポイントは以下の4つです。

・日本に本社、現地に支社がある

・リスクについてもきちんと説明してくれる

・取引実績が豊富である

・日本人のスタッフがいる

上記のようなポイントを意識して、慎重に見極めるようにしてください。

（２）現地視察をする

基本、海外不動産の購入を検討する際に、資料だけの説明を受けるより、現地視察は必ず行くようにしてください。しかし、今はコロナの影響で海外になかなか行けない状況です。その場合は、物件情報を動画で見せてもらったり、可能であれば物件の現地レポートまでしてもらうようにしましょう。

（３）契約を締結し頭金を支払う

国内の仲介会社の場合は、国内で契約を締結することが可能です。カンボジアの不動産となりますので、基本契約書関連はクメール語が原本になります。もちろんそれの日本語版の書類をもらうことも可能ですが、万が一トラブルになった際に、クメール語の契約書に従うこと事前に認識しておく必要があります。

また、カンボジアでは印鑑の風習がないため、契約書には捺印ではなく、拇印となります。青いインクをつけてすべてのページに拇印を押す必要があります。日本では拇印を押すことにあまりいい印象はないですが、カンボジアでは青インクを指につけていると、大切な契約をしたという印だそうです。拇印押した契約書は一旦カンボジアの開発会社に送り、少し時間がかかりますが、開発会社よりサインした契約書が返送してきます。契約したのと同時に、物件の申し込みをした1週間以内に頭金を指定した口座にドルにて送金する必要があります。

（４）物件完成後残債を支払い引き渡しを受ける

物件が完成した時に残りの残債を支払って、物件の引き渡しを受けます。基本、物件はそのまま管理会社に管理を任せることになります。カンボジアの場合は現地銀行にて口座開設ができますので、その口座に家賃を振り込んでもらうことが一般的です。

5. まとめ

カンボジアの不動産市場は今後成長していく可能性が高く、将来性も期待できると言われています。そのため、不動産投資でキャピタルゲインを狙いたい方はオススメしたい投資商品です。

ただし、外国人に対する規制など注意点も多いので、きちんと理解しておく必要があります。この記事をカンボジアで賃貸不動産の購入を検討する際の参考にして頂けると幸いです。