不動産投資前にオーストラリアを知る旅へ出発！
日本と四季が正反対の国 ”オーストラリア” がどのような国なのかご案内します。
羊や鉱山のイメージの強い国ですが、せっかく不動産投資を考えたなら、オーストラリアの知識をつけてみましょう。
購入前のインプット！ オーストラリアの基礎知識編です。
1. オーストラリアの基本情報
キャンベラ
アングロサクソン系等欧州系が中心。
その他に中東系、アジア系、先住民など。
英語
キリスト教43％、無宗教38％（出典：2021年国勢調査）
立憲君主制
チャールズ三世国王陛下（英国王兼オーストラリア王）。ただし、連邦総督（2019年7月1日、デイビッド・ハーレー元豪国防軍司令官が就任）が王権を代行。
二院制：
上院：労働党、保守連合、グリーンズ、その他
下院：労働党、保守連合、グリーンズ、無所属、その他
（1）首相
アンソニー・アルバニージ―（労働党）（2022年5月23日首相就任）
（2）外相
ぺニー・ウォン（労働党）（2022年5月23日外相就任）
対米同盟を基軸とするとともに、アジア・太平洋を外交・貿易政策上の優先地域に位置づけ、日米豪印の取組にもコミット。創造的なミドルパワー外交を唱え、G20、国連等の多国間枠組みを活用するマルチ外交も重視。貿易面では、APEC及びWTOを通じた多角的自由貿易体制強化や二国間及び多国間自由貿易協定の推進に熱心。
（1）予算
約486億豪ドル（2022～2023年度予算）
（2）兵役
志願制
（3）兵力
現役兵力59,800名（2023年7月、出典：防衛省）
1豪州ドル=94.29円=0.6407米ドル（2023年9月11日時点、出典：豪州準備銀行）
引用サイト：Wikipedia
2. Commonwealth of Australia
(1) オーストラリアの6つの州
古くから伝説として語り伝えられてきた「テラ・アウストラリス・インコグニタ（未知の南方大陸）」に由来します。「オーストラリア」は、この言葉が英語化されたもので、先住民アボリジニの住む大陸でしたが、1770年ジェームズ・クックの上陸以後、イギリスの植民地となりました。長い歴史を経て、1901年にイギリス連邦法（The Commonwealth of Australia Constitution Act）に基づいて6つの自治領が連邦政府を結成し、「オーストラリア連邦（Commonwealth of Australia)」として呼ばれるようになりました。現在は独立した主権国家です。
その6つ州の自治領と2つの準州はこちらです。
6つの州：ニューサウスウェールズ州、ビクトリア州、クイーンズランド州、西オーストラリア州、南オーストラリア州、タスマニア州
2つの準州：ノーザンテリトリー、 ACT
また、ACTとは、Australian Capital Territoryの事で、オーストラリアの特別地域の1つ。首都・キャンベラおよびその周辺地域から構成されています。
予備知識として、州の首相は「プレミア」準州では「チーフ・ミニスター」と呼ばれ、連邦政府の首相「プライム・ミニスター」と区別されており、歴史的経緯から州政府は強大な自治権を持っており、各州は独自の議会と政府を持ち、憲法によって定められた自治権を行使しています。
また、州と準州は連邦政府との関係を持ち、憲法により定められた連邦体制の一部として機能しています。
ということは、基本的に連邦政府の法律が優先されるので大きく違いませんが、州ごとに特性やニーズに合わせて、司法制度の解釈が違っていたり、教育、インフラ計画もかわります。不動産投資の観点でいうと、 土地利用規制や都市計画、建築基準など、土地利用と開発に関する法律は州ごとに異なる場合があるという事になります。
(2) 各州の特徴を簡単に理解しましょう
ニューサウスウェールズ州 (NSW州)
一番有名なのではないでしょうか!?
シドニーを含むオーストラリア最大の都市を抱える州で、シドニーオペラハウスやシドニーハーバーブリッジなど、有名な観光スポットが多く、豊かな歴史と文化的な多様性を持つ街です。人口もオーストラリアNO.1となっております。
オーストラリア首都特別地域（ACT）
そのようなNSW州の中に準州であるACTが位置し、首都の「キャンベラ」があります。キャンベラは政治の中心地であり、連邦政府の議会、政府機関、大使館などが集中しています。文化的な施設や博物館、美術館などが豊富であり、国際的な観光地でもあります。経済は公共部門が主要な役割を果たしており、政府関連の雇用が多い傾向にあります。また、土地の所有権を持つことができません。
クイーンズランド州 (QLD州)
富裕層がリタイヤ後に住む街「サンシャインコースト」や海岸沿いに高層コンドミニアムが立ち並ぶ「ゴールドコースト」など、美しいビーチやリゾート地が多く、日本の芸能人も別荘を購入してますね。
実は、遠く離れたケアンズも同じQLD州で世界的に有名なグレートバリアリーフが位置し、世界的に有名なダイビングやスノーケリングのメッカとしても知られています。
ビクトリア州 (VIC州)
面積は本土の中で一番小さいのですが、実は州都である「メルボルン」はオーストラリア2番目の都市です。メルボ古きヨーロッパを思わせる街並みとルンを含む文化的に多様な都市があり、美食、アート、音楽、スポーツが盛んなエリアです。近代的なビルが融合されたユニークでおしゃれな街並みです。高品質のワイン生産地域もあり、たくさんのワイナリーが存在しています。
南オーストラリア州 (SA州)
オーストラリアで5番目に大きな都市「アデレード」を含む、穏やかな都市があり、美しい公園や庭園が多く存在します。歴史的建造物、ケンジントンガーデンズやフリンダースレンジなど、自然の美しい地域が魅力となります。
西オーストラリア州 (WA州)
オーストラリアで最大の州である西オーストラリア州。なんでココのエリアだけそんなに大きいの!?と突っ込まざるを得ませんが、実は住んでいるのは南西部で、人口もオーストラリア全体の10%ほどしかおりません。人口密度も低く、オーストリアで一番美しい街といわれています。で、鉱物資源が豊富近年では、パースは経済成長が著しく住宅価格などが高騰しています。
タスマニア州 (TAS州)
オーストラリア大陸の南に浮かぶタスマニア島は、オーストラリアの中で最も小さい州です。島の1/4は野生動物が保護されている国立公園に指定されており、ほとんどが世界遺産として保護されています。クレードルマウンテンやフリーウォーターロッジなど、ユネスコの世界遺産に登録された場所があり、世界的にも有名なトレッキングやアウトドアアクティビティにはもって来いです。
北部準州特別地域 (NT)
ノーザンテリトリーはオーストラリアの中央部に位置し、広大な自然が特徴です。先住民アボリジニの文化が豊かに残り、アボリジニの伝統的な生活様式や文化が保たれています。ターザンとして知られる熱帯雨林や川が広がり、アウトドアアクティビティが豊富です。カカドゥ国立公園やウルル・カタ・ジュタ国立公園など、ユネスコの世界遺産に登録された場所もあります。
(3) オーストリア全体が見えてきましたでしょうか。
6つの州と2つの準州の特徴をとらえて、イメージが湧いてきたでしょうか。
どの街も魅力的なのですが、不動産投資を考えたときにキャピタルゲインとインカムゲインを狙っていけそうだなと思える都市が少し見えてきたと思います。
現地で実需不動産で購入をご検討されている場合、大自然の広がる美しい街も魅力的ですが、ご購入の目的が投資の場合は、、ある程度都市化が進み、経済成長の見込める都市がいいでしょう。
2. 各種データもみてみましょう
(1) オーストラリアの人口はどんな感じなんでしょう？
オーストラリアの総人口は2024年1月時点で2,700万人に到達しました。
とはいえ、世界的に見ればまだまだ（世界55位）ですが、半世紀後には最大で4,590万人と8割近く増える可能性があるとオーストラリア統計局（ABS）が発表しています。
オーストラリアでは、積極的かつ計画的に移民の受け入れを行っており、オーストラリアに居住している人口の自然増加と移民の両方で人口増加を牽引しているようです。
また、州を跨いでの移動も多く、クィーンズランド州への移動が人気のようで、コロナ中、規制が厳しかったビクトリア州から早めに規制が緩くなったクィーンズランド州への移動が多く、また、ニューサウスウェールズ州の物価が高く住みやすいクィーンズランド州へという声も聞こえてきました。
【オーストラリアの人口統計】
引用ソース：日豪プレス
(2) 人口比率順で見てみると
こちらは、2022年の表は『オーストラリアの人口を人口比率順で並べた』表になります。
|
2022年12月 時点（万人） |
前年比 （万人） |
前年比 増減率(%) |
人口比率 |
|
|
ニューサウスウェールズ州 |
8238.8 |
138 |
1.7% |
32% |
|
ビクトリア州 |
6704.3 |
137.7 |
2.1% |
26% |
|
クイーンズランド州 |
5378.3 |
116.6 |
2.2% |
21% |
|
西オーストラリア州 |
2825.2 |
62.7 |
2.3% |
11% |
|
南オーストラリア州 |
1834.3 |
28.5 |
1.6% |
7% |
|
タスマニア州 |
571.6 |
2.9 |
0.5% |
2% |
|
オーストラリア首都特別地域 |
460.9 |
8.3 |
1.8% |
2% |
|
ノーザン・テリトリー州 |
250.1 |
2 |
0.8% |
1% |
|
TOTAL |
26268.4 |
496.8 |
1.9% |
引用ソース：Australian Bureau of Statistics
2022年の前年度比になりますのでコロナの影響が加味されてしまいますが、西オーストラリア州が前年比で一番増加しており、次いでクイーンズランド州です。
前項で見られたように、州間移動ではニューサウスウェールズ州が一番流出が多かったのですが、ビクトリア州と共に移民の増加率が高く、依然移住先として人気であることが伺えます。また、先にも述べましたが、クィーンズランド州は自然増加も伸びており、国内外から人気である事が読み取ることができます。
(3) そんなオーストラリア主要都市の住宅価格は!?
こちらの表は、『2024年始めのオーストラリア主要都市の住宅価格の中央値』の比較表になります。
|
住宅価格中央値 |
四半期比 |
前年度比 |
|
|
シドニー |
$1,057,000 |
0.2% |
11.3% |
|
メルボルン |
$799,000 |
-1.0% |
4.0% |
|
ブリスベン |
$794,000 |
3.0% |
14.3% |
|
アデレード |
$708,000 |
3.7% |
10.4% |
|
パース |
$640,000 |
5.0% |
17.0% |
引用ソース：CoreLogic
アメリカに追随するように政策金利が上昇傾向にあるオーストラリアですが、それでも住宅価格の高騰はとまりません。やはり全体の人口が増えていることも要因の一つのようです。
シドニーでは1Mが当たり前の世界のようで、ブリスベン、パースに関しては前年比15%強と驚きの数値です。あくまでも、主要都市全体の中間値ですので、いざ投資する時にはもう少しミクロに分析する必要がありますが、オーストラリア不動産の勢いを感じられます。
4. さぁ! アイドリングの開始です。
今回は、オーストラリア全体についてポイントを押さえながら、広くご案内をさせて頂きました。
人口がそこまで多くない先進国オーストラリアですが、今後も人口が増加して、不動産価格が上昇傾向にあることがうかがえました。そして、投資するならこの都市がいいかなっとイメージが膨らむようになってきたのではないでしょうか？ また、オーストリアは驚愕の空室率の低さも魅力の一つです！
まだまだ、知りたいことがたくさんあるオーストラリア不動産の世界。
✔ なぜそんなに不動産価格が落ちないのか⁉
✔ なんで空室率が低いのか⁉
などの理由なども探っていきます。
また、人口が少ないのに先進国として安定しているオーストラリアの産業構造についても調査し、国としての成長を今後皆様にご案内致します。
ワクワクしてきましたね！
一緒にアイドリングを開始して、いつでも投資できるようにスタンバイしましょう。
もし、「えー、オーストラリア？ 羊しかいないでしょ」なんてつっこまれたら、今日お読みいただいた内容を長々と語り、オーストラリアファンを増やしていきましょう。
Asset Oceanが根本的に解決を目指す課題は、海外不動産投資のハードルを下げ、市場を活性化させることです。
