海外不動産投資で成功するには？おさえておくべき5つのポイント

1. 海外不動産投資が注目を集めている理由

日本国内では人口減少が問題化していますが、世界的には人口が増加しています。海外不動産投資で注目される新興国では人口増加率が1％を超えているというのが現状です。日本の人口増加率が0.12%しかないことを考えると、将来的な賃貸ニーズに大きな差が出ると考えるのが自然でしょう。

経済成長を背景とした不動産価格の上昇期待も、新興国への不動産投資が注目される理由です。そのため、完成前の不動産を安く購入し、完成後に高く売却する「キャピタルゲイン」を狙った投資にも人気が集まっています。

2. 海外不動産投資のメリット

将来性の高さが海外不動産投資最大のメリットです。特に高い経済成長を続けている新興国では国民の所得と物価の中長期的な上昇が見込めるため、安定した家賃収入が期待できます。

人口増加による住宅需要の大きさが、空室リスクを軽減します。日本国内では人口の減少が続き、経済成長も鈍化しているため、住宅需要の大幅な伸びは望めません。キャピタルゲインを狙える活発な土地開発も少ないです。

また、分散投資ができるのも、海外不動産投資のメリットでしょう。日本の経済成長率を考えれば、国内の不動産に限定した投資のリスクは大きくなる一方です。しかし、海外に投資先を広げて資産を保有すれば、リスクを分散しながら安定した資産運用が行える可能性が高まります。

3. 海外不動産投資のリスク

東南アジアの不動産投資をする際に、工事が完了する前のプレビルド物件に投資する場合には注意が必要です。過去にもプロジェクトが頓挫したケースは少なくありません。

海外は工事に対する責任感が低いことも多いため、施工途中で簡単に投げ出したり、完成予定が伸びたりすることがあります。投資の失敗を防ぐためにも、プロジェクトの計画や売主の不動産会社を入念にチェックしておきましょう。

融資の難しさも海外不動産投資のデメリットです。海外不動産投資向けのローンを扱っている国内の金融機関もありますが、ごく一部に限られます。国内不動産を対象にした融資に比べると条件も厳しめです。海外の金融機関は、外国人に対する融資を行っていないこともあります。

また、カントリーリスクも事前に認識しておく必要があります。

4. 海外不動産投資を成功させるための5つのポイント

海外不動産投資のメリット、リスクについて把握できましたら、最後に海外不動産投資を成功させるためのポイントをおさえておきましょう。

大きく下記5つのポイントがあります。

・投資するエリアを見極める
・資金の調達方法を明確にする
・経済・政治リスクには特に注意する
・情報は多角的にキャッチする
・不動産会社とエージェント選びは慎重に

では、それぞれ詳しく見ていきましょう。

(1) 投資するエリアを見極める

海外不動産投資では、投資エリア選びが重要です。物件価格や需要、リスク要因などは、国や地域によって大幅に異なります。

理想だけで投資する国を決める人も多いですが、投資を成功させるには、経済成長率や人口動態、都市開発の可能性なども検討したうえで、現実的な資産運用を考えなければいけません。

(2) 資金の調達方法を明確にする

自己資金を用意できれば問題ありませんが、そうでない場合には、国内・海外どちらの金融機関を利用することになります。融資の条件や金利は金融機関によって異なるので、現実的な返済計画が立案できる金融機関を比較検討したうえで、利用するローンを選択しましょう。

(3) 経済・政治リスクには特に注意する

経済リスクとは、各国内の経済状況や為替の変動のリスクです。経済が悪化すると入居率や不動産価格が下がります。また、円高に振れているときに収益を円に交換すると、利益が目減りしてしまいます。とくに新興国では経済リスクが起きやすいので注意が必要です。

政治上の問題によって誘発される「政治リスク」も考慮する必要があります。たとえば、新興国で政権が変わると、税制や不動産取引に関するルールに影響が出ることもあります。テロやデモが起きれば物件が破壊される恐れもあるでしょう。いずれにしても、外交上の問題で不動産投資が困難になった場合の対応方法は事前に考えておきたいところです。

経済と政治リスクは新興国だけの問題ではありません。日本国内の不動産投資と同じ感覚でいると思わぬ失敗につながるので、「国内と海外では全く情勢が異なる」という点を理解したうえで投資することが肝要です。

(4) 情報は多角的にキャッチする

海外で日本語がほとんど通じないため、国内不動産に比べると情報の収集が難しくなります。日本語に翻訳された情報だけに頼ると、現地の最新情報を入手できなくなる可能性が高いので気をつけましょう。

当サイトのように、近年では海外の情報を定期的に発信しているポータルサイトも増えているので、積極的な利用をおすすめします。独自のせミナーを開催している不動産会社があれば、セミナーに参加してみてもいいでしょう。

また、不動産会社からの情報だけではなく、海外不動産に投資した人の口コミをチェックして実情を把握することも大切です。

(5) 不動産会社とエージェント選びは慎重に

現地の情報を素早く入手するためにも、現地に法人がある不動産会社を選びましょう。オフィスが日本国内にしかない不動産会社は、情報の入手スピードや正確性に問題があります。

優良なデベロッパーの物件を紹介してくれるかどうかも重要です。海外の物件は、日本の物件よりも早く劣化することがあります。施工が丁寧ではないケースも多いです。このようなトラブルを避けるためにも、実績や財務面で信頼のおけるデベロッパーの物件に投資する必要があります。

エージェントとの強いパイプがある不動産会社の選択も必須です。国によっては無資格で不動産事業を営んでいるエージェントも多いので、ライセンスのチェックは欠かさないようにしましょう。

合わせて、各国のエージェント制度も確認しておくと安心です。たとえば、アメリカでは不動産のエージェントが副業として認められています。しかし、副業のエージェントは本業のエージェントに比べると知識量が少ないため、できるだけ避けた方がいいでしょう。

言葉の壁によるトラブルを防ぐために、日本語が話せるスタッフが在籍している不動産会社やエージェントを選択することも重要です。現地の言葉が得意であれば問題ありませんが、そうでない場合はコミュニケーションがうまく取れずにストレスが溜まる恐れがあります。

5. まとめ

今回は、海外不動産投資を成功させるためのポイントついて詳しく解説しました。人気を集めている海外不動産へ投資ですが、成功までのハードルは決して低くありません。

しかし、海外不動産投資を成功させるポイントさえ理解しておけば、思わぬトラブルや失敗を防ぐことができます。

とくに注意したいのは、不動産会社とエージェントの選び方です。日本国内の不動産に投資する場合とは異なり、言葉が通じず、物件の管理状態を頻繁にチェックすることはできません。そのため、信頼できる不動産会社との契約は、投資成功の欠かせない条件となります。

今回ご紹介したポイントを参考にしながら、信頼できる不動産会社とエージェントを見つけて中長期的な海外投資を成功させましょう。