2026年最新 カンボジア不動産投資｜新空港開業で狙うエリアと将来性

「カンボジア不動産投資は、もう遅いのでは？」
そう感じている方にこそ、ぜひ知っていただきたいニュースがあります。

カンボジアでは、首都プノンペン近郊に新たな国際空港「テチョ国際空港（Techo International Airport）」が開業となり、国を挙げたインフラ開発が急速に進んでいます。空港は単なる交通施設ではありません。世界中の都市開発の歴史を見ても、国際空港の開業は「人・モノ・資本」の流れを変え、不動産価格を押し上げる強力な起爆剤となってきました。

実際に、タイのスワンナプーム国際空港やベトナムのロンタイン国際空港周辺では、空港開業をきっかけに地価が上昇し、商業施設・住宅開発・物流拠点が一気に拡大した例があります。カンボジアでも同様に、空港周辺のエリアではすでに開発計画が進み、不動産投資家にとって「次の成長エリア」として注目度が高まっています。

さらに近年は、観光需要の回復に加え、ASEAN全体への海外投資マネーが再び動き出しており、カンボジア市場は「まだ伸びしろの大きい国」として評価され始めています。つまり今は、価格が高騰してから参入するのではなく、成長が本格化する前にポジションを取るチャンスとも言えるでしょう。

そこで本記事では、テチョ国際空港開業がカンボジア不動産市場にもたらす影響を整理しながら、投資家が狙うべき注目エリア、期待できる投資機会、そして見落とせないリスクまで、最新情報をもとにわかりやすく解説します。

1. テチョ国際空港とは？｜カンボジア最大級の国家プロジェクト

カンボジア不動産投資を語るうえで、今もっとも注目すべきインフラが、テチョ国際空港（Techo International Airport）です。
この空港は、首都プノンペン近郊に建設が進められている新しい国際空港であり、従来の「プノンペン国際空港」に代わる、次世代の玄関口として計画されています。

では、なぜここまでテチョ国際空港が注目されているのでしょうか。
その理由は、単なる「空港の建て替え」ではなく、カンボジアの国力そのものを引き上げる国家規模の開発プロジェクトだからです。

テチョ国際空港の基本情報

テチョ国際空港は、カンダール州に位置し、プノンペン中心部から車で約30〜40分圏内の距離に建設されています。都市部から近すぎず、しかしアクセスは確保できる絶妙な立地であり、周辺地域の都市開発が進むことはほぼ確実と見られています。

さらに、空港の規模は現在のプノンペン国際空港を大きく上回り、将来的には東南アジアの主要空港と肩を並べるハブ機能も期待されています。
実際、カンボジア政府はこの空港を単なる「旅客輸送の拠点」ではなく、観光・物流・貿易・外資誘致を支える戦略インフラとして位置付けています。

テチョ国際空港の開業予定と将来計画

テチョ国際空港は、段階的に開発される計画で、まずは第一フェーズとして開業し、その後の需要拡大に合わせて拡張されていきます。
初期段階では年間数百万人規模の旅客対応が見込まれていますが、将来的には数千万人規模の利用者を受け入れられる巨大空港へと成長する構想です。

つまり、テチョ国際空港は「完成したら終わり」ではなく、開業後も長期的に投資価値が高まるタイプのインフラといえるでしょう。
このような段階的拡張型の空港は、時間とともに周辺の人口流入・企業進出が増え、結果的に不動産価格や賃貸需要が持続的に上昇しやすい傾向があります。

なぜ空港開業は不動産価格に直結するのか？

ここで重要なのは、「空港ができる＝便利になる」という単純な話ではありません。
空港開業によって起こる最大の変化は、国際的な人の流れが変わり、ビジネス環境がアップデートされることです。

具体的には以下のような変化が同時に進行します。

• 観光客の増加によるホテル・商業施設需要の拡大
• 海外企業進出によるオフィス・住宅需要の増加
• 物流網整備による倉庫・工業用地の需要増
• インフラ整備に伴う道路開発・都市計画の進行
• 周辺地域の地価上昇と開発プロジェクトの増加

つまり空港は、「交通施設」ではなく、都市そのものを再構築するエンジンになります。
これはタイやベトナムなど、他国の国際空港周辺で起きた不動産価格上昇の歴史を見ても明らかです。

カンボジアでも、テチョ国際空港の開業はプノンペン周辺エリアの不動産市場を大きく動かす可能性が高いと考えられています。

投資家にとって重要なのは「空港周辺の再開発」

特に注目すべきは、空港周辺が今後「新しい経済圏」として再開発される可能性が高い点です。

空港が完成すれば、当然ながら空港スタッフ、航空会社、観光業、飲食業、物流企業など、多くの雇用が生まれます。雇用が生まれれば、人が集まり、住宅が必要になります。
住宅が増えれば、商業施設が必要になります。
そして街が形成され、土地の価値が上がっていきます。

この流れは、都市開発の基本原理であり、海外不動産投資で利益を得るための重要な視点です。
つまり投資家が見るべきポイントは、「空港そのもの」ではなく、空港によって生まれる周辺開発の波なのです。

テチョ国際空港は「カンボジア成長ストーリーの中心」

カンボジアはASEAN諸国の中でも、まだ不動産市場が成熟しきっていない分、成長余地が大きい国です。
その成長を支える柱のひとつが、テチョ国際空港を中心としたインフラ整備だと言えます。

言い換えれば、テチョ国際空港は「空港」というより、カンボジアの未来を象徴する国家の成長装置です。
そして、こうした大規模インフラが動き出すタイミングこそ、不動産投資家にとっては「価格が上がる前に参入できる可能性がある局面」ともいえます。

次章では、テチョ国際空港開業によって具体的にどのような投資機会が生まれるのか、そして投資家が狙うべきエリア戦略について詳しく解説していきます。

2. テチョ国際空港開業がもたらす6つの投資機会｜不動産市場はどう変わる？

テチョ国際空港の開業は、カンボジアにとって「空港が新しくなる」という話にとどまりません。
むしろ本質は、空港を中心に新たな都市圏が形成され、経済活動が拡大していくことです。

ここで重要なのは、空港開業後に起こる変化を「なんとなく期待する」のではなく、投資家として「どこに需要が生まれるのか」を具体的に把握し、先回りして戦略を立てることです。
そこで本章では、テチョ国際空港がカンボジア不動産市場にもたらす投資機会を、6つに整理して解説します。

① 空港周辺の土地投資（物流・倉庫需要の拡大）

まず最初に注目すべきは、空港周辺の土地投資です。
特に空港の近距離圏では、物流関連施設の需要が急増する可能性があります。
なぜなら、国際空港は人の移動だけでなく、貨物輸送（航空物流）の中心にもなるためです。

航空貨物が増えれば、必然的に以下の施設が必要になります。

• 倉庫（Warehouse）
• 物流センター
• コールドチェーン施設（冷蔵物流）
• 配送拠点
• 軽工業工場

つまり空港周辺の土地は、住宅よりも先に「事業用地」として価値が高まりやすい特徴があります。

特にカンボジアは、今後ASEAN域内の物流ハブとして機能する可能性があり、投資家にとっては「土地を押さえるだけで優位性が生まれる」局面になることも考えられます。

② 空港関連スタッフ向け住宅需要（ベッドタウン化の進行）

次に伸びる可能性が高いのが、空港スタッフや関連産業従事者向けの住宅需要です。

空港が稼働すれば、当然ながら雇用が生まれます。
航空会社、税関、警備、清掃、飲食、ホテル、交通インフラ、物流など、空港関連の仕事は非常に多岐にわたります。

そして雇用が生まれれば、必ず発生するのが「住む場所」の需要です。
ここで注目されるのは、高級住宅ではなく、比較的現実的な価格帯の住宅エリアです。

• 中価格帯のコンドミニアム
• タウンハウス
• ローカル向け分譲住宅
• 長期賃貸住宅

つまり、空港開業は「富裕層向け高級物件」だけではなく、安定した賃貸需要を生む住宅市場を押し上げる可能性があります。
投資家にとっては、キャピタルゲイン（値上がり益）だけでなく、インカムゲイン（賃料収入）を狙える土台が形成されることを意味します。

③ 商業施設・飲食・サービス業の拡大（生活圏が形成される）

空港周辺に住宅が増え、人口が増えると、次に必要になるのは「生活インフラ」です。
具体的には、以下のような施設需要が増えます。

• ショッピングモール
• レストラン、カフェ
• スーパー、コンビニ
• 病院・クリニック
• 学校、インターナショナルスクール
• ガソリンスタンド
• 家具・家電店

これは「街が成長する基本構造」であり、空港周辺は時間をかけて一つの都市圏として整備されていきます。
この段階に入ると、土地や住宅だけでなく、商業系不動産の価値が一気に高まりやすくなります。
特に海外投資家が注目すべきなのは、空港周辺に形成される新興エリアが、将来的に「第二の中心街」になり得るという点です。

つまり、空港周辺は「開発途中だからこそ安い」のであり、逆に言えば、開発が進めば進むほど価格が上がりやすい環境が生まれます。

④ ホテル・観光関連不動産（観光回復と国際線増加の追い風）

テチョ国際空港の開業がもたらす最大の変化の一つが、観光産業の成長です。
カンボジアはアンコールワットを中心とした世界的な観光資源を持つ国であり、観光客数の増加は経済成長に直結します。

空港が大規模化し、国際線が増えれば、当然ながら以下のような動きが加速します。

• 観光客の流入増加
• 長期滞在型旅行の増加
• 高所得層向け観光商品の増加
• 外資系ホテルの進出

その結果として、ホテル・サービスアパートメント・観光向け不動産への投資機会が増える可能性があります。
特にプノンペンは、観光都市としてだけでなく、ビジネス都市としての需要もあるため、「観光×出張」の両方を取り込めるホテル市場が形成される点は大きな魅力です。

この分野は利回りが高くなる可能性がある一方で、運営力や立地選定が重要になるため、専門家のサポートが必須の領域とも言えるでしょう。

⑤ インフラ整備による地価上昇（道路・鉄道・都市計画の恩恵）

空港開業に伴い、周辺地域では道路整備が進むことが一般的です。
実際、空港と市街地を結ぶアクセス道路が整備されると、人の流れが変わり、街の価値が大きく変化します。

インフラ整備によって起こる変化は、非常に分かりやすい構造です。

• 道路ができる
  → 交通が便利になる
  → 人が住める
  → 店舗が増える
  → 地価が上がる

つまり、空港開業は「空港周辺だけが伸びる」のではなく、空港へつながる道路沿線のエリアも、連鎖的に価値が上がっていく可能性があります。

特にカンボジアは、都市計画が進むタイミングで地価が急上昇しやすい国でもあります。
そのため、投資家としては空港周辺だけでなく、空港とプノンペン中心部を結ぶアクセスルート上のエリアにも注目すべきです。

⑥ 外資流入による「中長期の不動産価値上昇」（国家成長の波に乗る）

最後に、最も本質的な投資機会は「外資流入による国全体の成長」です。
テチョ国際空港の開業は、カンボジアが国際社会の中でより開かれた国へと変化していく象徴です。
国際空港が整備されることで、海外企業が進出しやすくなり、ビジネスの流れが加速します。

外資が増えれば、経済が成長します。
経済が成長すれば、所得が上がります。
所得が上がれば、住宅需要が増えます。
住宅需要が増えれば、不動産価格は上昇しやすくなります。

つまり、空港開業は単なる短期の話ではなく、カンボジアの中長期成長ストーリーを支える重要なエンジンです。
投資家としては、この「国の成長の波」に乗ることができれば、短期的な値上がりだけでなく、10年単位で資産形成を狙える可能性があります。

投資対象別：空港開業で伸びる可能性が高い分野

ここまでのまとめ｜投資家が見るべき本当のポイント

ここまで見てきた通り、テチョ国際空港開業によって生まれる投資機会は、単に「空港の近くが上がる」という単純な話ではありません。

むしろ重要なのは、空港を中心にして以下が連動する点です。

• 雇用の増加
• 人口流入
• 住宅需要
• 商業開発
• 外資誘致
• 都市形成

つまり、テチョ国際空港は「不動産価格上昇の根拠が複数存在する」非常に強い材料です。

次章では、こうした投資機会を踏まえたうえで、実際に投資家が狙うべき注目エリアと、失敗しないための戦略について詳しく解説していきます。

3. 空港周辺の注目エリアはどこ？｜距離別に見る投資戦略

テチョ国際空港が開業すると聞くと、多くの投資家はまずこう考えます。
「空港の近くを買えば儲かるのでは？」
確かに、空港周辺は不動産価格が上昇しやすい傾向があります。

しかし、実際の投資では「空港に近い＝必ず儲かる」とは限りません。
なぜなら、空港周辺は距離によって発展の仕方が異なり、土地利用の目的も変わるからです。

つまり、成功する投資家は「近い・遠い」ではなく、距離別の需要と用途を読み解きながらエリア戦略を立てています。
そこでここでは、テチョ国際空港を中心に、距離別に注目エリアと投資戦略を整理していきます。

空港から0〜3km圏：物流・倉庫・事業用地が主役

空港から最も近い0〜3km圏は、住宅エリアというよりも、物流・事業用地としての価値が高まるゾーンです。
このエリアでは、以下の需要が急増する可能性があります。

• 倉庫（Warehouse）
• 貨物センター
• 配送拠点
• 空港関連企業の施設
• 物流スタッフ向け寮
• 軽工業用地

つまり、個人投資家が「住居用」として狙うよりも、法人・企業向けの不動産需要が中心となります。

また、空港至近距離は「騒音問題」もあるため、住宅市場としては評価が分かれる可能性があります。
しかしその分、事業用としての価値は高まりやすく、うまく押さえれば大きなキャピタルゲインが狙える領域です。

このエリアに向いている投資家

• 土地投資経験がある中〜上級者
• 法人として海外不動産を組み込みたい投資家
• 将来的な大規模開発案件を狙う層

空港から3〜7km圏：住宅開発の中心（ベッドタウン化）

空港開業による影響が最も分かりやすく表れるのが、3〜7km圏です。
このエリアは空港スタッフ・関連産業従事者が生活する「住宅地」として発展しやすく、いわば空港のベッドタウンとなる可能性が高いゾーンです。

空港が稼働すれば、日常的に働く人々が周辺に住み始めます。
すると、必然的に次のような住宅需要が生まれます。

• 中価格帯コンドミニアム
• タウンハウス
• 分譲住宅（ローカル向け）
• 長期賃貸住宅

このゾーンは、短期的な値上がりよりも、賃貸需要の増加＝安定収益が狙いやすいのが特徴です。
特に海外不動産投資においては、「利回り」と「入居率」が最重要ポイントになります。
その意味で、このゾーンは初心者投資家にも比較的取り組みやすい可能性があります。

このエリアに向いている投資家

• 海外不動産初心者
• 賃貸収入（インカムゲイン）を重視する投資家
• 中長期で安定運用したい富裕層

空港から7〜10km圏：商業施設・ホテル需要が増える成長ゾーン

7〜10km圏は、空港開業後に人口が増え、生活圏が形成されるにつれて、商業開発が進みやすいゾーンです。
このエリアでは、住宅需要に加えて、以下のような「街の機能」が求められ始めます。

• ショッピングモール
• 飲食店、カフェ
• クリニック・病院
• 学校（インター校含む）
• オフィス、小規模商業ビル
• サービスアパートメント

つまりこのゾーンは、住宅と商業が混ざり合いながら発展していく「新興都市エリア」になる可能性があります。
また、空港利用者向けにホテルやサービスアパートメントの需要も生まれるため、観光・ビジネス両方の需要を取り込める可能性がある点も魅力です。

このエリアに向いている投資家

• 値上がり益＋賃料収入の両方を狙いたい投資家
• 商業物件・ホテル案件に興味がある投資家
• 将来的な再開発を見込んだ投資ができる中級者

空港から10〜20km圏：都市化の波が広がる「先回り投資ゾーン」

10〜20km圏になると、空港の影響は「直接的」というよりも、インフラ整備による間接的な成長として現れます。
このエリアでは、以下の要因が地価を押し上げる可能性があります。

• 空港アクセス道路の整備
• 周辺都市への交通利便性向上
• 開発業者による新規プロジェクト進出
• 新しい住宅街・工業団地の形成

このゾーンは、まだ開発が進んでいない分、土地価格が安いケースも多く、将来的に大きな値上がりが期待できる可能性があります。
ただし、開発が実現するまでに時間がかかることもあり、「短期回収」ではなく中長期で待てる投資家向けです。

このエリアに向いている投資家

• 土地を安く仕込みたい投資家
• 長期保有（5〜10年以上）を前提にできる層
• キャピタルゲイン重視の投資家

空港から20km以上：観光・リゾート型投資の可能性

空港からさらに離れた20km以上のエリアでは、住宅や商業開発というより、観光・リゾート需要を見据えた投資が注目されます。
例えば以下のような開発が進む可能性があります。

• リゾート施設
• ゴルフ場
• 高級ヴィラ開発
• エコツーリズム施設

この分野は投資単価が高くなるケースもありますが、成功すればリターンが大きい可能性があります。
ただし、観光需要は世界経済や国際情勢の影響を受けやすいため、投資家としては慎重な判断が必要です。

このエリアに向いている投資家

• 観光産業の成長を信じられる投資家
• リゾート型投資経験のある上級者
• 高級物件ポートフォリオを組みたい富裕層

成功する投資家は「距離」ではなく「需要」で判断する

ここまで見てきた通り、テチョ国際空港周辺は一括りにできる市場ではありません。
距離によって役割が異なり、発展のスピードも変わります。

つまり投資家が本当に見るべきなのは、

• 人が住む場所なのか？
• 企業が集まる場所なのか？
• 観光客が滞在する場所なのか？
• 物流が動く場所なのか？

という「需要の種類」です。

不動産投資の本質は、立地の良さではなく、需要が生まれる場所を押さえることです。
そしてテチョ国際空港の開業は、その需要を新たに生み出す強力な起点になります。

とはいえ、どれほど魅力的な成長市場であっても、海外不動産投資には必ずリスクが伴います。
特にカンボジアの場合、外国人の所有規制や契約上の注意点を理解せずに進めると、大きな失敗につながる可能性もあります。

そこで次章では、投資家が必ず押さえるべき「法規制」と「購入時の注意点」について、わかりやすく解説していきます。

4. 外国人が知るべきカンボジア不動産の法規制と購入ルール

カンボジア不動産投資が注目されている一方で、投資家が必ず理解しておくべきなのが、外国人の不動産所有に関するルールです。
日本国内の不動産投資と同じ感覚で進めてしまうと、購入後に「思っていた形で所有できない」「契約内容が違った」といったトラブルにつながる可能性もあります。

しかし結論から言えば、ルールを正しく理解し、適切な方法で購入すれば、外国人でも十分にカンボジア不動産投資は可能です。
そこでここでは、投資家が押さえるべき法規制と購入時の注意点を整理して解説します。

外国人はカンボジアの土地を所有できない

まず最初に理解しておくべき重要ポイントは、外国人は原則としてカンボジアの土地を所有できないという点です。
これはカンボジア憲法および土地法に基づく規制であり、外国人名義で土地を購入することは認められていません。

つまり、以下のような形は基本的に不可能です。

• 外国人が土地付き戸建てをそのまま購入する
• 外国人名義で農地や開発用地を所有する
• 外国人が土地の権利証書（ハードタイトル）を持つ

このルールを知らずに進めると、契約が無効になるリスクや、名義トラブルに巻き込まれる可能性があるため注意が必要です。

外国人でも「建物（区分所有）」は購入できる

一方で、外国人でも合法的に所有できるのが、建物（コンドミニアムなど）の区分所有権です。
カンボジアでは、外国人の不動産投資を促進するため、一定条件のもとで建物を購入できる制度が整備されています。

具体的には、外国人が購入できるのは以下のような物件です。

• コンドミニアム（分譲マンション）
• サービスアパートメント型物件（一部）
• 商業ビルの区分所有（条件あり）

つまり、カンボジア不動産投資の王道は「コンドミニアム投資」だと言えます。

重要：外国人が購入できるのは「2階以上」

カンボジアでは、外国人が購入できるコンドミニアムに関して、明確なルールがあります。
それが「2階以上のユニットであること」です。
これは簡単に言えば、外国人が土地の権利を持つことを防ぐために、地面に近い部分（1階）を制限している仕組みです。

そのため、投資対象を検討する際には、

• 購入する部屋が2階以上であるか
• その建物が外国人所有可能な区分所有権を持つ物件か

を必ず確認する必要があります。

外国人所有割合は「建物全体の70％まで」

もう一つ重要なのが、外国人が購入できる割合の上限です。
カンボジアでは、外国人が所有できるのは建物全体の70％までと定められています。
残りの30％はカンボジア国籍の個人または法人が所有する必要があります。

つまり、人気の物件やプロジェクトの場合、販売が進むにつれて外国人枠が埋まり、
「購入したいのに外国人枠が終了していた」というケースも起こり得ます。
そのため、投資判断をする際は、物件の魅力だけでなく、外国人枠の残り状況も確認することが重要です。

外国人ができること・できないこと（カンボジア不動産）

カンボジア不動産でよく使われる「合法的な投資スキーム」

「土地が買えないなら、土地投資はできないのか？」
そう疑問に思う方もいるかもしれません。

確かに、外国人単独で土地を所有することはできませんが、カンボジアでは実務上、以下のようなスキームが活用されることがあります。

• 長期リース（Long Lease）
  土地を購入する代わりに、長期で借りる形です。
  一般的には50年契約＋更新オプションなどがあり、長期投資を可能にします。
  
• カンボジア法人を活用した所有（法人スキーム）
  カンボジア法人を設立し、現地法人名義で土地を保有する方法です。
  ただし、法人構造や株主構成など法務面の確認が必須です。
  
• 信託・名義スキーム（注意が必要）
  一部では現地パートナー名義で土地を取得する方法も存在しますが、信頼関係が崩れると資産を失うリスクもあり、慎重な判断が求められます。
  つまり、土地投資を行う場合は、コンドミニアム以上に専門家のサポートが重要になるのです。

購入前に必ず確認すべき「権利証書（タイトル）」の種類

カンボジア不動産投資でトラブルになりやすいのが、「権利証書（タイトル）」の問題です。

カンボジアの不動産には、主に以下のような権利証書があります。

• ハードタイトル（Hard Title）
  → 国が正式に認める登記。最も信頼性が高い。
  
• ソフトタイトル（Soft Title）
  → 地方自治体レベルの登録。取引自体は多いが慎重な確認が必要。

不動産投資においては、最終的に資産価値を守れるかどうかが重要です。
そのため、購入前には必ずタイトルの種類を確認し、可能であれば弁護士や専門家のチェックを入れることが推奨されます。

カンボジア不動産投資で失敗しないためのポイント

ここまで見てきたように、カンボジア不動産には独自のルールが存在します。
しかし、投資家として押さえるべきポイントは非常にシンプルです。

• 外国人が購入できるのは基本的に「コンドミニアム（2階以上）」
• 外国人枠（70％）の制限がある
• タイトル（権利証書）の種類を確認する
• 土地投資をする場合はスキームと法務が重要
• 契約内容は必ず専門家と確認する

つまり、成長市場だからこそ「勢い」で投資するのではなく、ルールを理解して安全に投資することが、成功への最短ルートです。

5. まとめ｜テチョ国際空港開業は「カンボジア不動産投資の転換点」

テチョ国際空港の開業は、カンボジアにとって単なる交通インフラの整備ではなく、観光・物流・外資誘致を加速させる国家規模の成長プロジェクトです。
そして不動産市場においても、空港周辺の土地開発や住宅需要の拡大、商業施設の増加などを通じて、今後中長期的に大きな変化が起こる可能性があります。

特に注目すべきなのは、空港周辺エリアが「新たな経済圏」として形成されることで、これまで投資対象として見られていなかった地域にも新しい価値が生まれる点です。
つまり、今後のカンボジア不動産投資では、プノンペン中心部だけでなく、空港周辺やアクセス道路沿線などの成長エリアを見極める視点が重要になってきます。

一方で、カンボジアには外国人の所有規制や権利証書（タイトル）の確認など、日本とは異なるルールも存在します。
だからこそ、成長市場で大きなリターンを狙うためには、「勢い」だけで判断するのではなく、制度を理解し、信頼できる専門家とともに戦略的に投資することが成功の鍵になります。

テチョ国際空港開業は、まさにカンボジアの未来を変える転換点です。
投資のタイミングを逃さず、成長の波を味方につけることができれば、資産形成の大きなチャンスになるでしょう。

参考・出典
■テチョ国際空港開業に関する情報（Anna Advisors公式サイト）
■カンボジア新空港計画・旅客数見込み（AP News）
■アジア太平洋地域の不動産投資意欲（CBRE調査報道）

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