初心者必見！米国の不動産投資の始め方について徹底解説

1. 米国の不動産投資とは？日本の投資との違い

米国の不動産投資と日本の不動産投資の大きな違いは、土地よりも建物の方が高い評価を得られる点です。

日本は新築物件の方が価値のあるイメージをお持ちの方が多いと思われますが、米国では中古物件市場が賑わっています。築100年以上の不動産でも取引されていて、しかも、物件価格も上昇しています。

では。米国の住宅価格について詳しく見ていきましょう。

(1) 米国の住宅価格

米国の住宅価格と土地価格の比率は、建物が70～80％で土地が30～20％となっており、日本と比較しても建物の比率が高い傾向にあります。

日本の住宅は中古物件の年数が経つほど価値として下がることが一般的ですが、米国の住宅価格は中古物件の取引がメインのため価格が大幅に下がることは少ないでしょう。

(2) 米国の人口増加

不動産投資を取り組む上で重要なのは人口の増加です。
米国は人口が増加傾向にあり、不動産物件の需要が高まっていることから流通が活発になっています。
今後も米国の人口増加や経済状況に期待ができることから、手堅い不動産投資を行うことができると予想されます。

2. 米国の不動産投資の始め方

では、米国の不動産投資はどのように始めたらいいのでしょうか。
そこにはなんで米国の不動産投資をしたいのか、その目的や目標によっては投資内容が変わってきます。
こちらの章では米国の不動産投資を始めるにあたり、具体的な手順を紹介していきます。

(1) 投資目的を明確に決める

米国の不動産投資には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類の方法があります。
インカムゲインの場合は、毎月決まった額の賃貸料をもらう投資手法です。
一方キャピタルゲインは、不動産物件を買った時より高く売却して、その売却利益を得るものです。

どちらを投資目標にするかによって選ぶ物件が異なります。まず、投資手法について決めておく必要があります。

なお、米国不動産は築年数が古くなるにつれ、物件価格が上昇していきますので、よって、インカムゲインがメインとなる日本の不動産と比較して、キャピタルゲインが狙いやすいと言えます。

(2) 米国不動産投資に詳しい代理人を探す

言葉の壁からはじめ、地域の属性などについてもなかなか分からない方も多いでしょう。
そのため、米国で不動産投資を行うためには、エージェントと呼ばれる代理人が欠かせません。

日本で不動産取引を行う分には国内ということもあり、現地に行くことも可能ですが、コロナウイルスが流行していることもあり、米国の現地を直接見ることがなかなか難しい状況です。
そこで、代理人に依頼することで、現地の状況を教えてもらったり、地域の属性を教えてもらったり、物件情報を提供してもらったりなど、スムーズに購入手続きを行う事が可能です。
逆に代理人は非常に重要な役割を果たしてくれますので、慎重に選ばなければなりません。

また、仕事ができていても、自分との相性が悪いのもなかなか良い取引ができないです。
ここでは代理人の探し方のコツや代理人が必要な理由について解説していきます。

代理人の探し方のコツ

米国では代理人になるために資格が必須です。
資格によってセールスパーソンとブローカーの2種類の人がいますが、セールスパーソンはブローカーの元で活動することが可能な資格であり、ブローカーは代理人を雇うことができます。

一見、ブローカーの方がいいように思われますが、優秀なセールスパーソンには多くの顧客を持ち、さまざまなコネクションを持っている人もいるため一概には言えません。
また、人によって取り扱える州も異なります。ご自身が購入したいエリアの物件を取り扱える資格があるかどうかも重要なポイントになります。

代理人の探し方のコツとしては、米国の不動産投資の経験があるのか、今までの取引実績はどれくらいあるのか、代理人としての歴はどれくらいあるのかなど、経験値がある方を探す事が重要です。

なお、代理人は日本国内で主な活動されている人と、米国をベースに活動されている人がいます。

どっちに依頼した方がいいのかご自身の状況によって異なります。最初の面談を無料で対応してくれる人も多いので、複数人と面談してみてもいいでしょう。

なお、当サイトに経験豊富なエージェントが登録していますので、ご興味がある方はぜひ一度問い合わせしてみてください。

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代理人が必要な理由

代理人は、物件を探してくれるだけでなく購入のために交渉したり、物件購入後の管理まで幅広くサポートしてくれます。
不動産物件を売る側も高い値で売りたいために代理人を付けてきます。不動産物件を買う側も代理人に依頼して安く購入できるように交渉してもらう必要があります。

米国不動産市場についてご自身ではなかなか把握しきれていないとこもあり、価格交渉などはやはり専門家である代理人に依頼する必要があります。そのため、多少時間がかかってもいいので、信頼できる代理人を見つけるようにしましょう。

(3) 米国の不動産物件を購入

代理人が決まりましたら、いよいよ物件の購入に入ります。

上記にも書きましたが、投資目的によって選ぶ物件のエリア、タイプが異なります。ここは非常に重要なポイントになりますので、代理人とじっくり話してみるといいでしょう。
なお、物件を選ぶ際に下記2つのポイントを意識するようにしましょう。

治安の悪いところは避ける

日本では犯罪が少ないことから治安の良さでエリアを絞ることは珍しいですが、米国の不動産物件を探すときは治安の悪いところは避けるようにしましょう。

犯罪率の高いエリアに投資すると失敗する可能性が高く、安全と思われているエリアでも道1本違うだけで治安が悪いと判断されることもあるため注意してください。
エリアについては必ず代理人にも確認してもらうようにしましょう。

資金計画に合った物件を購入する

米国の不動産物件を検討する場合は、資金計画に合った物件を購入するようにしましょう。
ニューヨークなど高い物件は億単位となるため、現実的ではありませんが逆に一千万円以下など安い物件は、治安が悪く家賃が滞納される可能性もあります。

日本で不動産を購入する際に融資を活用することがほとんどですが、米国不動産など海外の不動産を購入する場合は、融資受けられないケースもあります。

また、受けても金利が高いなどのリスクがあります。よって、勢いではなく、じっくり検討することが重要です。

(4) ローンを利用する場合は審査を受ける

米国の不動産物件を購入する場合にローンを利用できるケースもあります。
ローンを日本の金融機関で受ける場合とアメリカの金融機関で受ける場合の違いについて見ていきましょう。

日本国内の金融機関に受ける場合

日本国内で受けられる金融機関は、アイビーネット、日本保証、オリックス銀行があります。

【メリット】
手続きや交渉するにあたり日本語でのやり取りとなるため言葉に困ることがない点です。

【デメリット】
米国の不動産投資のためのローンに対応している金融機関が少なく、融資を受ける際には為替のリスクを伴う点に注意する必要があります。

アメリカ現地の金融機関に受ける場合

【メリット】
為替変動の影響を受けることが少なく、アメリカの通貨で受け取った家賃収入を返済にあてることも可能な点です。

【デメリット】
アメリカでローンを組む場合は、手続きもすべて英語となるため言葉の壁を感じることがあるでしょう。
また、外国人ということでローンが組みにくかったり、金利が上乗せされたり不当な思いをする可能性に注意する必要があります。

3. 米国不動産投資の注意すべき点

米国不動産投資をするときに注意すべき点は、メリット・デメリットなどきちんと理解した上で、じっくり検討することです。
貯蓄があるから不動産投資をしようと営業の進めるままに米国の不動産投資をしてしまうと失敗する可能性が高いです。

日本の不動産投資と米国の不動産投資では、物件価格も違えば、治安状況も異なります。
ハワイと聞くと優雅なイメージがあり、日本人の観光客も多いことから不動産投資物件として適しているに思えるかもしれませんが、利回りが低く投資物件としてなかなか収益が得られません。
つまり、ご自身の投資目的、資金計画に合った物件を選ぶことが重要です。

4. まとめ

米国の不動産投資の始め方、注意すべきポイントについて書きましたが、参考になりましたでしょうか。
米国の不動産投資と日本の不動産投資には大きな違いがあるため、始める前にきちんと情報収集して、信頼できるエージェントを見つけて、ご自身の投資目的を達成できる物件を購入するようにしましょう。